De aansprakelijkheid van een aannemer na oplevering is sinds 1 januari 2024 gewijzigd.
Het uitgangspunt van artikel 7:758 BW was dat de aannemer verantwoordelijk is voor het bouwwerk tot aan de oplevering. Met de oplevering en bijbehorende aanvaarding door de opdrachtgever ging het risico voor gebreken over naar de opdrachtgever tenzij er sprake was van een gebrek dat de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken (de verborgen gebreken).
De toets of een gebrek dat door een opdrachtgever redelijkerwijs ontdekt had kunnen worden, is een subjectief criterium dat tot veel jurisprudentie heeft geleid. De rode draad in de jurisprudentie was evenwel dat het risico voor gebreken na oplevering in beginsel bij de opdrachtgever ligt.
Dat is op 1 januari 2024 veranderd. Vanaf de inwerkingtreding van artikel 7:758 lid 4 BW blijft de aannemer ook na oplevering aansprakelijk voor gebreken in het bouwwerk. De aannemer is alleen van aansprakelijkheid ontslagen indien het gebrek niet aan de aannemer is toe te rekenen. Het subjectieve criterium – een gebrek dat redelijkerwijs ontdekt had kunnen worden – is vervangen door een objectieve criterium, het daadwerkelijke ontdekt zijn van een gebrek.
Het nieuwe lid 4 van artikel 7:758 BW luidt als volgt:
“In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.”
Lid 4 is van semi dwingend recht. Dat betekent dat wanneer de opdrachtgever een consument is van deze bepaling niet ten nadele van de opdrachtgever mag worden afgeweken.
Gaat het om professionele opdrachtgevers dan kan van dit lid alleen afgeweken worden wanneer dat uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen hetgeen belangrijke implicaties heeft voor onder andere toepassing van de UAV 2012 en de UAV GC 2005.
Weliswaar staat in beide algemene voorwaarden dat de aannemer niet meer aansprakelijk is na oplevering van het werk tenzij het gebrek is toe te rekenen aan de aannemer en de opdrachtgever heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht, maar dit staat haaks op het nieuwe artikel 758 lid 4 BW.
Het enkel verwijzen naar de algemene voorwaarden hiervoor genoemd is niet voldoende. Er dient nadrukkelijk, ik zeg nadrukkelijk, in de aannemingsovereenkomst te worden opgenomen dat er sprake is van een aansprakelijkheidsbeperking.
Deze wijziging is een gevolg van de Wet kwaliteitsborging WKB en is een wijziging in het voordeel van de opdrachtgever.
Mocht u vragen hebben over deze problematiek neem dan contact met Chris van der Corput of met het één van de andere leden van de sectie Vastgoed, Bouw & Omgeving.