In de strijd tegen het Coronavirus heeft de overheid noodzakelijke, maar vergaande maatregelen getroffen bestaande uit de verplichte sluiting van alle horeca tot en met 6 april. Door deze sluiting komt de bedrijfsvoering van veel huurders in de horeca in gevaar: geen omzet betekent geen inkomsten waardoor het merendeel van de huurders al snel de huur niet meer zal kunnen betalen. Horecabedrijven schrijven hun verhuurders aan met behulp van de modelbrief van Koninklijke Horeca Nederland waarin zij vragen om een vrijstelling van betaling van huur voor de maanden maart en april en voor de maanden daarna een huurkorting van 50% tot het moment waarop het bedrijf weer open mag en de omzet is gestabiliseerd. Is dat redelijk?
Uitgangspunt is en blijft dat huurder de huur moet betalen. De inhoud van de huurovereenkomst, de aanwezigheid van een gebrek, overmacht, de redelijkheid en billijkheid en/of onvoorziene omstandigheden kunnen met zich meebrengen dat huurder recht heeft op huurprijsvermindering. Kan de sluiting van de horeca op last van de overheid als gevolg van het Coronavirus leiden tot huurprijsvermindering?
Inhoud huurovereenkomst
Allereerst is van belang wat partijen in hun huurovereenkomst zijn overeengekomen. Staat daar een overmachtsclausule in, dan kan deze helpen bij de uitleg of huurder bij een gedwongen sluiting door het Coronavirus minder huur hoeft te betalen.
Gebrek
Het begrip gebrek in het huurrecht heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, die verhuurder in beginsel verplicht is te verhelpen. De term gebrek ziet niet alleen op de staat van de verhuurde zaak zelf maar ook op de prestatie van de verhuurder, die de huurder op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Jurisprudentie heeft inmiddels uitgemaakt dat, ondanks deze ruime beschrijving van het begrip “gebrek”, economische crises en recessies, waardoor er sprake is van minder bezoekersaantallen voor rekening en (ondernemers) risico van huurder komen en geen gebrek opleveren.
Hoewel verplichte sluiting in deze vorm nog nooit is voorgekomen, lijkt sluiting als gevolg van het Coronavirus, niet te vallen onder het begrip gebrek, zodat een huurder op die grond geen huurprijsvermindering kan vorderen.
Als partijen een ROZ model huurovereenkomst hebben gesloten, kan huurder in het geval van aanwezigheid van een gebrek in beginsel geen aanspraak maken op huurprijsvermindering.
Overmacht
Levert het sluiten van een horecapand op last van de overheid door het Coronavirus overmacht op voor de huurder, zodat hij zijn huur niet hoeft te betalen?
Het is wat mij betreft onzeker of sluiting van het pand in dit geval meteen overmacht oplevert, omdat de sluiting van het pand niet direct met zich meebrengt dat huurder de huur niet meer kan betalen. Sluiting van het pand levert echter wel een overmachtssituatie voor huurder op met betrekking tot zijn eventuele exploitatieplicht van het gehuurde. Verhuurder kan huurder niet dwingen tot exploitatie zolang het gehuurde op last van de overheid gesloten is. Als geen sprake is van overmacht met betrekking tot betaling van de huur, resteert de huurder een beroep op de redelijkheid en billijkheid en/of onvoorziene omstandigheden.
Redelijkheid en billijkheid / onvoorziene omstandigheden
Als geen sprake is van een gebrek en geen sprake is van overmacht, kan de huurder die de huur niet kan betalen als gevolg sluiting door het Coronavirus een beroep doen op de redelijkheid en billijkheid. Huurder kan stellen dat de sluitingsmaatregel en de gevolgen daarvan maken dat volledige betaling van de huur aan verhuurder in dit geval in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Van onvoorziene omstandigheden is pas sprake als na het sluiten van de overeenkomst zich omstandigheden voordoen, die niet in de overeenkomst zijn verdisconteerd. In de rechtspraak wordt niet snel aangenomen dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Een economische crisis of enorme prijsstijgingen leveren normaal gesproken geen reden tot wijziging van een overeenkomst, op grond van onvoorziene omstandigheden, op.
Met betrekking tot de ingrijpende en unieke Coronavirus crisis kan mijns inziens wel het standpunt ingenomen worden dat de verspreiding van het Coronavirus en de gevolgen daarvan, bestaande uit verplichte sluiting van horecapanden, aangemerkt kunnen worden als een onvoorziene omstandigheid waardoor een huurovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven. Als het Coronavirus en de gevolgen daarvan als een onvoorziene omstandigheid worden gezien, kan de rechter de gevolgen van de huurovereenkomst wijzigen of de huurovereenkomst zelfs geheel of gedeeltelijk ontbinden. De rechter kan in dat geval bepalen dat gedurende een bepaalde periode tijdelijk minder of geen huur hoeft te worden betaald.
Conclusie
Het Coronavirus of de sluiting van panden als gevolg van het Coronavirus levert geen gebrek op, dat een huurder recht geeft op huurprijsvermindering. De kans is zeer wel aanwezig dat rechters wel van oordeel zullen zijn dat de Coronavirus crisis een onvoorziene omstandigheid oplevert, die maakt dat een rechter de huurovereenkomst (tijdelijk) kan wijzigen. Dit in samenhang met het feit dat verhuurder en huurder allebei niets aan de ontstane situatie kunnen doen maar zich wel aan die sluiting moeten houden, maakt dat vermindering van de huurprijs met de helft, gedurende de periode van verplichte sluiting van de horeca, een redelijke oplossing zou kunnen zijn.
Heeft u vragen over de invloed van de huidige Coronacrisis, aarzel dan niet om contact met mij of één van de andere leden van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid op te nemen.
