De gedragsaanwijzing: een nuttig instrument om overlast door huurders te beëindigen?
In de zoektocht naar een oplossing voor overlastgevende huurders wordt de laatste jaren steeds vaker het instrument van de gedragsaanwijzing toegepast. Uit onderzoek is gebleken dat gedragsaanwijzingen in bepaalde gevallen een nuttig instrument zijn om overlast door huurders een halt toe te roepen. Desondanks blijken een hoop verhuurders, waaronder ook veel woningcorporaties, niet bekend te zijn met het instrument van de gedragsaanwijzing en dat is een gemiste kans.
De gedragsaanwijzing en de werking daarvan
De gedragsaanwijzing is zoals het woord al doet vermoeden een aanwijzing ter zake het gedrag van de huurder (*1). De gedragsaanwijzing houdt daarbij het midden tussen lichte, niet-juridische, middelen als buurtbemiddeling en zware, juridische middelen, als ontbinding en ontruiming. De gedragsaanwijzing kan zowel een verbod als een gebod inhouden. Zo kan bijvoorbeeld bepaald worden dat een huurder zijn tuin dient op te ruimen en opgeruimd dient te houden of dat hij zijn honden niet meer in de tuin mag uitlaten of dat hij na een bepaald tijdstip geen muziekinstrument meer mag spelen.
De gedragsaanwijzing kan daarbij op meerdere manieren werken. Zo kan deze preventief werken in die zin dat daar een afschrikkende werking vanuit gaat (‘voldoe je niet aan de gedragsaanwijzing, dan kunnen we niet anders dan je uit huis zetten’). Daarnaast kan een gedragsaanwijzing leiden tot een zekere bewustwording bij de overlastgevende huurder van zijn gedrag. Dit is met name effectief als de overlast het gevolg is van bepaalde sociaal-culturele waarden en normen van de overlastgevende huurder of van diens (morele) overtuiging dat zijn gedrag niet-grensoverschrijdend is.
Ook kan een gedragsaanwijzing ervoor zorgen dat de huurder de benodigde (psychische) hulp en ondersteuning krijgt waardoor de overlast kan worden verminderd of een halt kan worden toegeroepen. Tot slot kan een gedragsaanwijzing sneller worden ingezet dan de instrumenten van ontbinding en ontruiming en dus (in potentie) sneller leiden tot een einde van de overlast.
Hoe kan ik een gedragsaanwijzing opleggen aan een huurder?
In de praktijk kan een onderscheid gemaakt worden tussen vrijwillige en onvrijwillige gedragsaanwijzingen. De vrijwillige gedragsaanwijzing is een gedragsaanwijzing die – het woord zegt het al – vrijwillig wordt overeengekomen tussen de verhuurder en de overlastgevende huurder. Deze vrijwillige gedragsaanwijzing wordt veelal neergelegd in een vaststellingsovereenkomst tussen de verhuurder en huurder.
Indien een overlastgevende huurder niet vrijwillig wenst mee te werken aan een gedragsaanwijzing (of als hij zich niet aan eerder opgelegde vrijwillige gedragsaanwijzing houdt), dan kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat de huurder wordt verplicht om een of meer gedragsaanwijzingen na te leven. Deze door de rechter opgelegde gedragsaanwijzing wordt een onvrijwillige gedragsaanwijzing genoemd.
Bij de onvrijwillige gedragsaanwijzing zal in de dagvaarding naast de (ontbinding en) ontruiming nakoming van de gedragsaanwijzing gevorderd worden (veelal op straffe van een dwangsom). De eis tot (ontbinding en) ontruiming is dan naast een eventuele dwangsom de stok achter deur om het gewenste gedrag af te dwingen of te stimuleren.
In beginsel kan een gedragsaanwijzing alleen worden opgelegd aan een huurder indien hij of zij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. In de meeste huurovereenkomsten of de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen zal bepaald zijn dat een huurder geen overlast mag veroorzaken aan omwonenden. Staat een dergelijke bepaling niet in de huurovereenkomst of de algemene bepalingen dan kan de sleutel om een gedragsaanwijzing op te gevonden veelal gevonden kunnen worden in het goed huurderschap (op grond van artikel 7:213 BW). Indien een huurder overlast veroorzaakt aan andere huurders en omwonenden zal hij zich immers niet gedragen ‘zoals een goed huurder betaamt’.
De gedragsaanwijzing in de praktijk
Uit onderzoek dat in opdracht van het Wetenschappelijk Onderzoek- en Documentatiecentrum (WODC) is uitgevoerd, is gebleken dat gedragsaanwijzingen in respectievelijk 78 % en 11 % van de onderzochte gevallen heeft geleid tot een einde of een afname van de overlast. Bij deze laatste gevallen ging het bovendien om één huishouden dat bleef klagen, terwijl andere omwonenden geen overlastmeldingen meer maakten.
Daarnaast had de enkele aankondiging van of dreiging met een gedragsaanwijzing er in een aantal bij de onderzoekspilot aangemelde gevallen al toe geleid dat de huurders hun gedrag aanpaste (al dan niet na acceptatie van hulpverlening), zodat het opleggen van een gedragsaanwijzing uiteindelijk niet nodig bleek.
Uit deze resultaten blijkt dan ook dat de gedragsaanwijzing een nuttig instrument is als aanvulling op de reeds beschikbare instrumenten. Of dit instrument uiteindelijk tot meer of minder juridische procedures leidt, is volgens de onderzoekers nog onduidelijk. Ik verwacht echter dat gedragsaanwijzingen in elk geval niet tot meer juridische procedures zullen leiden, nu deze in het overgrote geval vrijwillig kunnen worden opgelegd en deze in ruim drie kwart van de gevallen succesvol bleken te zijn.
Ook denk ik dat in die gevallen waarin toch geprocedeerd moet worden over een gedragsaanwijzing (ofwel omdat het niet lukt om die vrijwillig overeen te komen, ofwel omdat een huurder die niet opvolgt) de kansen op succes in die procedures groter zullen zijn. Indien het duidelijk is voor een rechter dat een verhuurder eigenlijk geen (ontbinding en) ontruiming nastreeft, maar (primair) gedragsverbetering, of een huurder een eerder overeengekomen (of opgelegde) gedragsaanwijzing niet nakomt zal een kantonrechter een vordering tot (ontbinding en) ontruiming namelijk sneller toewijzen. De tijd lijkt mij dan ook meer dan rijp om het instrument van de gedragsaanwijzing vaker in te zetten.
Heeft u vragen of opmerkingen? Bel of mail dan vrijblijvend met ondergetekende of met één van de andere advocaten van de sectie huurrecht.
(*1) De gedragsaanwijzing als besproken in dit artikel moet worden onderscheiden van de gedragsaanwijzing zoals neergelegd in het wetsvoorstel Wet aanpak woonoverlast. In dat wetsvoorstel is voorgesteld om een nieuw artikel in de Gemeentewet (artikel 151d) op te nemen op grond waarvan de burgemeester bij wijze van een last onder bestuursdwang een specifieke gedragsaanwijzing kan opleggen aan personen (dus niet zozeer huurders) die woonoverlast veroorzaken. Daarbij kan volgens de toelichting op het wetsvoorstel onder meer gedacht worden aan de verplichting een hond te muilkorven of binnen te houden, de muziek zachter te zetten of het opleggen van een bezoekersverbod.
