Op 11 december 2014 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de zogeheten novelle op de herziene Woningwet. Dit is van groot belang voor het werkterrein van woningcorporaties. Aangezien hiermee het toekomstige speelveld voor de woningcorporatie wordt bepaald is dit ook van belang voor commerciële beleggers.
Het wetgevingsproces
De wetswijzigingen voorzien in een aanpassing van de Woningwet waardoor het huidige Besluit Beheer Sociale Huursector komt te vervallen. Het wetgevingsproces is gecompliceerd geweest. De zogeheten Herzieningswet [1] is al op 5 juli 2012 aangenomen door de Tweede Kamer en is daarna ingediend bij de Eerste Kamer. Op 11 maart 2013 heeft Minister Blok vervolgens de zogeheten novelle aangekondigd [2]. Deze novelle bevat wijzigingen op het eerdere, door de Tweede Kamer aangenomen, wetsvoorstel.
Vervolgens is op 30 oktober 2014 door de parlementaire enquête commissie Woningcorporaties haar rapport “Ver van huis” aan de Tweede Kamer aangeboden. Dit rapport bevat 18 aanbevelingen.
Het rapport is op 2 en 3 december 2014 in de Tweede Kamer behandeld.
Daarna is de novelle op de Herzieningswet op 11 december 2014 in de Tweede Kamer behandeld. Daarbij zijn ook een aantal moties behandeld, waarover later meer.
Hoofdlijnen van de novelle op de herziene Woningwet
Deze zogeheten novelle beoogt de activiteiten van Woningcorporaties te beperken. De activiteiten worden in de toekomst in hoofdzaak beperkt tot de zogeheten DAEB activiteiten. Dit zijn activiteiten die moeten worden aangemerkt als diensten van algemeen economisch belang [3]. De activiteiten van woningcorporaties dienen in de toekomst beperkt te blijven tot direct aan de kerntaak verbonden maatschappelijk vastgoed [4]. Woningcorporaties mogen nog enige taken vervullen ten aanzien van de leefbaarheid. Verder kan, onder strikte voorwaarden, op nieuwe locaties een “niet DAEB activiteit” worden verricht. Voorwaarden zijn ondermeer dat deze niet door marktpartij kunnen worden vervuld en een gemeentelijke toets plaats vindt.
Woningcorporaties dienen in principe de DAEB en de niet DAEB activiteiten te scheiden. Deze scheiding kan als volgt plaats vinden:
Het aangenomen wetsvoorstel bevat verder ondermeer beperking ten aanzien van de geldleningen van de Woningcorporatie aan de niet DAEB tak.
Op basis van het wetsvoorstel neemt de rol van de gemeenten toe.
Een bijzonderheid is de invoering van de zogeheten Wooncoöperatie [5].
Over de aankomende wijzigingen van de woningwet op basis van deze novelle heb ik op 2 oktober 2014 een bijdrage geleverd aan het 14e Nationaal Symposium Woningcorporaties (http://www.sbo.nl/milieu-ro/symposium-woningcorporaties/).
De amendementen die op 11 december 2014 zijn behandeld
De aanbevelingen van de parlementaire enquête commissie Woningcorporaties heeft geleid tot de indiening van een groot aanleiding amendementen door Kamerleden. Deze amendementen beogen om het ingediende (gewijzigde) wetsvoorstel aan te passen.
De Minister heeft bij brief van 10 december 2014 op de ingediende amendementen gereageerd.
Het gaat hierbij met name om de volgende amendementen:
Het belang voor private beleggers en ontwikkelaars
Na de invoering van de Herziene Woningwet wordt het speelveld van de Woningcorporaties verkleind. Daardoor ontstaat meer ruimte voor private partijen. Dit is ook één van de doelstellingen van het wetgevingsproces geweest. Woningcorporaties dienen zich primair te richten op sociale huisvesting voor achterstandsgroepen. Daaronder vallen in beginsel niet de verhuur en realisatie van woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens [6] en commercieel vastgoed.
Voorts is de verwachting gerechtvaardigd dat Woningcorporaties commercieel vastgoed en woningen met een hogere huurprijs zullen gaan verkopen. Hierover schreef ik in januari 2014 al een artikel voor het tijdschrift Vastgoedrecht. Dit artikel valt hier te downloaden. Het artikel is overigens nog gebaseerd op een eerdere versie van de novelle.
De verdere gang van zaken
Het wetsvoorstel wordt nu verder door de Eerste Kamer behandeld. Zodra duidelijkheid bestaat over de behandeling in de Eerste Kamer en over de invoering van de nieuwe Woningwet zullen wij u nader informeren.
[1] wetsvoorstel 32.769
[2] wetsvoorstel 33.366
[3] Hierbij wordt gedoeld op de DAEB activiteiten zoals geformuleerd in artikel 106, tweede lid van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie en het daarop gebaseerde Besluit van de Europese Commissie van 20 december 2011.
[4] artikel 47 , lid 1 sub f Ontwerp Woningwet
[5] artikel 18a Ontwerp Woningwet
[6] In 2015: € 710,48, deze wordt per 1-1-2015 (toch) geïndexeerd