De Hoge Raad heeft voor de tweede keer uitspraak gewezen in de Didamkwestie. In deze uitspraak, Didam II, legt de Hoge Raad (hoognodig) zijn eigen Didam-arrest uit.
Rechtsvraag
De vraag die centraal staat is of de gemeente Montferland de voormalige gemeentehuislocatie in Didam mocht verkopen aan projectontwikkelaar Groenstaete zonder andere partijen van de voorgenomen verkoop op de hoogte te stellen. Groenstate wil de locatie herontwikkelen, waarbij ook een supermarkt wordt opgericht. Didam Have c.s. had de gemeentehuislocatie ook willen kopen, om hun supermarkt te verplaatsen naar het centrum van Didam. Didam Have c.s. meent dat een selectieprocedure had moeten worden georganiseerd. Een heuse juridische supermarktoorlog volgde.
Oordeel Hoge Raad Didam I
In Didam I is door de Hoge Raad kortgezegd geoordeeld dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden mee te dingen naar deze onroerende zaak. Een overheidslichaam moet hiertoe een passende mate van openbaarheid verzekeren.
De mededingingsruimte hoeft alleen niet geboden te worden indien vaststaat of mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Deze regels worden de Didam-regels genoemd.
De gevolgen voor vastgoedtransacties door overheidslichamen bleken groot. In de periode volgend op Didam I zijn meer dan honderd uitspraken gewezen waar de Didam-regels zijn toegepast. Ook brachten de Didam-regels nieuwe onduidelijkheden met zich mee. Hebben de Didam-regels terugwerkende kracht? Kan een overheidslichaam aansprakelijk gehouden worden voor niet-naleving van de Didam-regels? Wat zijn de gevolgen voor koopovereenkomsten die gesloten zijn in strijd met de Didam-regels? Veel behoefte aan duidelijkheid dus. Deze is (deels) geschapen door het onlangs gewezen arrest Didam II.
Oordeel Hoge Raad Didam II
In Didam II oordeelt de Hoge Raad ten eerste dat hij in Didam I niet heeft bepaald dat de Didam-regels pas gelden vanaf de uitspraak, of dat schending van die regels geen gevolgen behoort te hebben voor zover die schending heeft plaatsgevonden vóór de uitspraak. De Didam-regels hebben dus terugwerkende kracht. Dit betekent dat gemeente Montferland zich niet kan verschuilen achter het argument dat zij de Didam-regels niet kende op het moment van contracteren met Groenstaete, omdat Didam I nog niet was gewezen.
Ten tweede oordeelt de Hoge Raad dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet op die grond nietig of vernietigbaar is. Dit omdat de Didam-regels gebaseerd zijn op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het handelen in strijd met deze beginselen levert geen strijdigheid op met art. 3:40 lid 2 BW.
Vervolgens waarschuwt de Hoge Raad overheidslichamen; de Hoge Raad oordeelt dat een overheidslichaam dat in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, in beginsel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde die bij de verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Dat overheidslichaam kan op die grond schadeplichtig zijn. Bovendien kan, zolang er geen koop met leveringsplicht is gesloten of levering nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam te verbieden om tot verkoop of tot levering over te gaan.
Tot slot schept de Hoge Raad nog duidelijkheid over de toepassing van de Didam-regels. De Didam-regels dwingen niet tot een veiling of verkoop aan de hoogte bieder. Aan welke gegadigde de onroerende zaak zal worden verkocht is afhankelijk van de beleidsruimte van het overheidslichaam.
Voor nu is het geding naar het hof Den Haag verwezen voor verdere behandeling en beslissing. Het hof zal moeten oordelen over het onrechtmatig handelen van de gemeente Montferland jegens Didam Have c.s. Wordt (wederom) vervolgd dus.
Implicaties voor de vastgoedpraktijk
Didam II geeft duidelijk aan dat de Hoge Raad vasthoudt aan de Didam-regels en de hiermee ingezette koers. Didam II moedigt overheidslichamen aan om de wijze waarop omgegaan wordt met de Didam-regels vast te leggen in beleidsregels. Ook geeft Didam-II duidelijkheid aan grondeigenaren die grond willen kopen van overheidslichamen. Al met al biedt Didam II houvast ten opzichte van Didam I.
Bent u benieuwd naar de consequenties van Didam II in uw concrete zaak? Het vastgoedteam van Banning denkt graag met u mee.
