Eigen pand verzakt door werkzaamheden van de buren… blijf je zitten met de schade?

Blogs Jaap van Beijsterveldt Vastgoed, Bouw & Omgeving

Inleiding

Deze zaak heeft betrekking op schade door bouwwerkzaamheden. Er wordt een afzinkkelder geplaatst, waardoor forse verzakkingsschade is ontstaan aan het pand van het naastgelegen perceel. De vraag is of er aansprakelijkheid rust op de aannemer.

Schade veroorzaakt ≠ aansprakelijkheid

De aannemer wil de schade niet vergoeden. Eisers menen dat als door de bouwwerkzaamheden (zaak)schade ontstaat in de omgeving daardoor inbreuk wordt gemaakt op een eigendomsrecht en daarmee een onrechtmatige daad is gepleegd, waarvoor de aannemer schadeplichtig is. Zowel de rechtbank als het hof volgen eisers daarin niet. Een inbreuk op een recht, in dit geval de aantasting van andermans eigendom, betekent niet automatisch dat sprake is van een onrechtmatige gedraging. In het algemeen is een gedraging alleen onrechtmatig als er in strijd is gehandeld met een norm van geschreven of ongeschreven recht die ertoe strekt letsel of zaakbeschadiging te voorkomen.

Wanneer wel aansprakelijk voor veroorzaakte schade?

De zaak gaat naar de Hoge Raad en op 14 januari 2024 is arrest gewezen. Het gaat in cassatie om de vraag aan de hand van welke maatstaven de aansprakelijkheid van de aannemer moet worden beoordeeld. De Hoge Raad volgt de rechtbank en het hof met betrekking tot de vraag of het enkele feit dat er schade door een gedraging is ontstaan voldoende is om aan te nemen dat sprake is van een onrechtmatige daad. De bouwwerkzaamheden brengen een aanmerkelijk risico op schade aan naastgelegen percelen met zich. Dat wist (de opdrachtgever van) de aannemer bij aanvang al. Waar dit risico zich vervolgens heeft verwezenlijkt, kan niet zonder meer worden aanvaard dat eisers de daardoor veroorzaakte schade dienen te dragen. Hierbij is van belang dat de werkzaamheden in het belang van (de opdrachtgever van) de aannemer werden uitgevoerd en voor eisers geen voordeel opleverden, dat de schade van eisers niet zonder meer behoort tot hetgeen door een derde in het maatschappelijk verkeer moet worden geduld bij bouwwerkzaamheden van een ander, en dat het veeleer op de weg van de aannemer lag om zich tegen aansprakelijkheid voor het toebrengen van schade aan derden te verzekeren. Het uitvoeren van deze werkzaamheden door de aannemer met schade aan het pand van eisers tot gevolg, kan daarom een onrechtmatige daad opleveren die verplicht tot vergoeding van de schade die daarvan het gevolg is.

Vervolg van de zaak

De zaak wordt verwezen naar een ander hof ter verdere behandeling. Klik hier voor het arrest.   Heeft u vragen over dit onderwerp of andere vragen op het gebied van vastgoed? Neem dan vooral contact op met Jaap van Beijsterveldt of één van de andere leden van onze sectie Vastgoed, Bouw & Overheid.