Voor de bescherming van de huurder is het van groot belang of het gehuurde al dan niet een “gebouwde onroerende zaak” is. In haar uitspraak van 11 april 2014 heeft de Hoge Raad meer duidelijkheid verschaft over wat een gebouwde onroerende zaak is.
De Koninklijke Nederlandse Vereniging voor de Luchtvaart maakt al tientallen jaren gebruik van het militaire vliegveld Valkenburg (tussen Wassenaar en Leiden). In dat kader is een huurovereenkomst gesloten met de staat. Sinds 2007 is het vliegveld niet langer in gebruik als militair vliegveld. De staat zegt de huurovereenkomst op tegen 1 juli 2012 en zegt tegen diezelfde datum de ontruiming aan.
De vereniging stelt zich op het standpunt dat zij een gebouwde onroerende zaak heeft gehuurd. Zij wijst erop dat de 45 meter brede landingsbaan die zij huurt een fundering heeft van meer dan 2,5 meter diepte.
Indien het door de vereniging gehuurde vliegveld geen gebouwde onroerende zaak is heeft zij geen enkele bescherming. Valt het vliegveld wél als een gebouwde onroerende zaak aan te merken dan heeft zij gedurende maximaal drie jaar ontruimingsbescherming.
De Hoge Raad oordeelt in haar uitspraak van 11 april 2014 dat maatgevend is of zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. En onder een gebouw moet, aldus de Hoge Raad, worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. De Hoge Raad verwijst hiervoor naar de definitie van “gebouw” in de Woningwet. Daaraan voegt de Hoge Raad dat het denkbaar is dat wanneer niet geheel aan deze omschrijving wordt voldaan, onder omstandigheden toch sprake is van een gebouwde onroerende zaak. De Hoge Raad voegt daar echter aan toe dat die uitzondering zich hier niet voordoet en het Gerechtshof mocht oordelen dat een landingsbaan niet is gebouwd maar is aangelegd.
De vereniging geniet hierdoor in het geheel geen huur- of ontruimingsbescherming.
In de afgelopen jaren is in de lagere rechtspraak al vaak de problematiek van een “gebouwde” of “ongebouwde” onroerende zaak aan de orde geweest. Dat is niet vreemd nu een huurder graag een gebouwde onroerende zaak ziet om aanspraak te kunnen maken op bescherming terwijl voor de verhuurder juist het omgekeerde geldt.
Zo oordeelde het gerechtshof Amsterdam in 2005 dat een parkeerterrein geen “gebouwde onroerende zaak” is. Ook een parkeerplaats voor een snackwagen werd door het Gerechtshof Amsterdam als “ongebouwd” aangemerkt. Aan de andere kant oordeelde de president van de Rechtbank Leeuwarden in 1992 dat een tennisbaan als “gebouwd” moet worden gezien en oordeelde de rechter in Zutphen in 2002 dat een terras ook “gebouwd” is. Of die laatste uitspraken, gelet op deze uitspraak van de Hoge Raad, correct zijn is zeer de vraag. Voetbalvelden met enkele kleinere opstallen werden door de kantonrechter in 2000 als “ongebouwd” gezien.
Van doorslaggevend belang is, zo leert deze uitspraak van de Hoge Raad, de vraag of (ook) een gebouw wordt gehuurd. Het is goed dat de Hoge Raad de kaders aangeeft. Wel blijft er een zeker “grijs gebied” bestaan. Zo oordeelt de Hoge Raad dat “denkbaar is” dat “onder omstandigheden” een huurobject als “gebouwd” moet worden aangemerkt hoewel niet (geheel) aan de in de Woningwet opgenomen definitie van een “gebouw” is voldaan.
Het feit dat de landingsbaan 2,5 meter in de grond was gebouwd was voor het gerechtshof in ieder geval onvoldoende om het als “gebouwd” aan te merken. De Hoge Raad mocht deze feitelijke constatering niet inhoudelijk toetsen maar oordeelde dat de motivering van het gerechtshof juist was.
Deze problematiek speelt ook met regelmaat bij tankstations. Een exploitant huurt vaak een perceel met soms enige voorzieningen en bouwt zelf het station. Het belang van “gebouwd” of ongebouwd” is bij tankstations zelfs groter dan bij een vliegveld. Tankstations zijn zogeheten “artikel 7:290 BW bedrijfsruimte”. Daarbij is sprake van een veel ruimere huurbescherming. Dat geldt echter alleen indien het tankstation “gebouwd” is. De heersende leer is dat de verhuur van een perceel grond met de verplichting een tankstation te realiseren moet worden gezien als de huur van een ongebouwde onroerende zaak. Dat levert dus geen huurbescherming op. Een latere verlenging van de huurovereenkomst, wanneer de huurder inmiddels een tankstation heeft gebouwd, levert niet automatisch een huurovereenkomst op met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak.
Voor de huurder is het dan ook van groot belang om niet alleen een terrein maar ook een gebouw te huren. Omgekeerd kan een verhuurder bescherming voorkomen door geen gebouw te verhuren maar de huurder de bevoegdheid te geven (of de verplichting op te leggen) zelf opstallen te realiseren.