Sinds 2 oktober 2012 is het nieuwe ROZ model huurovereenkomst “winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” beschikbaar met de daarbij behorende algemene bepalingen (in het navolgende: “model winkelruimte”). Dit model is naast winkelruimte vooral van belang voor de horeca. Het belang schuilt vooral in de aangepaste algemene bepalingen.
Opvallend is dat dit model relatief snel verandert. Voor kantoorruimte wordt nog steeds het 2003 model gehanteerd. Het model winkelruimte was na 2003 al eens in 2008 aangepast. En nu dus weer in 2012.
Het nieuwe model 2012 wordt door de Raad voor Onroerende zaken aangekondigd als een model waarbij ook andere partijen dan verhuurders betrokken waren. Ook het 2008 model bevatte al enkele toegevingen aan de huurders. Detailhandel Nederland, die de belangen van retailers behartigt, noemt het 2012 model voor huurders een stap in de goede richting.
De vraag rijst in hoeverre echt met de belangen van de huurders rekening is gehouden en of de genoemde stap voor de huurders een grote stap is.
De algemene bepalingen: de verschillen met het 2008 model
De belangrijkste verschillen tussen de ROZ algemene bepalingen winkelruimte 2012 en die uit 2008 zijn de volgende.
mededelingsplicht verhuurder bij aanvang huur
Art. 2.2 bepaalt nu dat de verhuurder aan de huurder moet mededelen indien de verhuurder kennis draagt van feiten of omstandigheden die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde conform de overeengekomen bestemming.
Dit klinkt aardig voor de huurder maar een grote toegeving is dit niet. Ook op basis van de wet is de verhuurder hier al snel toe verplicht.
aansprakelijkheid verhuurder
Op grond van de wet is de verhuurder aansprakelijk voor door de huurder geleden schade indien – kort gezegd – de verhuurder een verwijt kan worden gemaakt van het ontstaan van het gebrek dat tot de schade leidde. In de diverse ROZ modellen wordt deze aansprakelijkheid van de verhuurder uitgesloten.
Aan het 2012 model is, ten opzichte van het 2008 model, toegevoegd dat de verhuurder op die uitsluiting van aansprakelijkheid geen beroep toekomt indien het gehuurde op de huuringangsdatum niet geschikt blijkt te zijn voor het in art. 1.1 van de huurovereenkomst opgenomen gebruik, dit door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden (art. 11.4). Opmerking verdient dat naar art. 1.1 van de huurovereenkomst wordt verwezen en niet naar art. 1.3 waarin de contractuele bestemming is opgenomen. In art. 1.1 wordt een algemener gebruik ingevuld zoals “winkelruimte” of “horecaruimte”.
Dit is een verbetering voor de huurder maar geen grote. Indien het gehuurde niet als – bijvoorbeeld – winkelruimte gebruikt kan worden (en de verhuurder daarvan een verwijt kan worden gemaakt) dan is de verhuurder aldus aansprakelijk voor de schade. Deze situatie zal zich niet heel erg snel voordoen. In combinatie met art. 4.1 (vergunningen) zal het in de praktijk vooral gaan om situaties waar het bestemmingsplan geen gebruik als winkelruimte toestaat en geen omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik is verleend.
Een andere aanpassing, eveneens in het voordeel van de huurder, houdt in dat de uitsluiting van de aansprakelijkheid ook niet geldt indien de verhuurder een schriftelijke sommatie met inachtneming van een redelijke termijn om een gebrek te verhelpen niet in acht heeft genomen (art. 11.4). Er staat niet letterlijk dat het moet gaan om het gebrek dat tot de schade heeft geleid maar dat zal wel bedoeld zijn. Ook dit is geen grote tegemoetkoming in de richting van de huurder. In een dergelijk geval kan al vrij snel een beroep gedaan worden op de “redelijkheid en billijkheid”. Indien een verhuurder ondanks sommatie een gebrek niet verhelpt en door dat gebrek ontstaat vervolgens schade dan zullen veel rechters een beroep op een uitsluiting van de aansprakelijkheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar achten.
De uitsluiting van de aanspraak op huurvermindering, die niet altijd redelijk voor de huurder uitpakt, is overigens gehandhaafd.
