De Hoge Raad heeft op 15 november 2013 en 22 november 2013 twee interessante uitspraken gewezen over de het inroepen van een huurgarantie in een faillissementssituatie.
Oudere rechtspraak
De uitspraak van de Hoge Raad van 14 januari 2011 "Aukema qq / Uni-Invest" heeft flink wat stof doen opwaaien. In die uitspraak bepaalde de Hoge Raad - kort gezegd - dat een huurgarantie niet tegen de faillissementsboedel kan worden ingeroepen indien de verhuurder deze inroept voor de gemiste huur over de periode van na de opzegging door de curator. Probleem voor de verhuurder daarbij is dat de curator de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Ik schreef daar eerder (klik hier) al over. Het gaat hierbij dan ook over huurdervingschade. Die kan substantieel zijn, zeker bij langlopende huurovereenkomsten.
Die uitspraak uit 2011 zag toe op een door de verhuurder ingeroepen bankgarantie die de faillissementsboedel negatief beïnvloedde. Er was daar sprake van een uitkering door de bank aan de verhuurder voor huurdervingschade. De bank verhaalde die uitkering vervolgens op basis van een contragarantie op een depot. Dat leidde ertoe dat de curator minder actief in de faillissementsboedel kreeg. Maar hoe zit het met een garantie die een derde, bijvoorbeeld de moedervennootschap, verstrekt en die de faillissementsboedel niet raakt?
De uitspraak van 15 november 2013
In haar uitspraak van 15 november 2013 (klik hier voor de uitspraak) oordeelde de Hoge Raad over een dergelijke situatie. Een drietal dochterondernemingen van Romania sluiten in 2002 een 10 jarige huurovereenkomst. De moeder, Romania, stelt zich garant. In januari 2009 gaan de huurders failliet en de curator zegt de huurovereenkomst tussentijds op tegen 21 april 2009. De huurovereenkomst zou normaliter nog zo'n drie jaar hebben geduurd. De verhuurder maakt aanspraak op betaling, door de moeder, van de huur vanaf 21 april tot en met mei 2009. De vraag speelt of de moeder kan worden aangesproken op grond van de concerngarantie.
De verhuurder beroept zich op de garantie in combinatie met een bepaling in de ROZ huurvoorwaarden. Daarin is bepaald dat de huurder aansprakelijk is voor alle schade als gevolg van een faillissement. Die bepaling vloeit overigens weer voort uit een oudere uitspraak van de Hoge Raad (*1). Het gerechtshof bepaalde dat de verhuurder de moeder niet kan aanspreken, gelet op de uitspraak van de Hoge Raad uit 2012.
De Hoge Raad oordeelt nu dat het faillissement geen invloed heeft op het schadebeding in de huurvoorwaarden in combinatie met de garantie die de moeder heeft verstrekt. Die bepalingen kunnen alleen niet aan de curator worden tegengeworpen. Ook de regresvordering van de moeder die uitkeert en die vordering (als regresvordering) vervolgens bij de curator indient kan niet tegen de curator worden uitgeoefend. De Hoge Raad heeft de zaak vervolgens naar een andere gerechtshof verwezen.
De formulering van "schade" in de ROZ bepaling kan bij de behandeling bij het andere gerechtshof wellicht nog tot discussie aanleiding geven. De vraag rijst of die bepaling concreet genoeg is. Het is bij een concerngarantie in ieder geval zeer verstandig om het begrip "huurdervingssschade" waarop de garantie mede toeziet goed te omschrijven. Verder is het zeer verstandig om een regresvordering van de moeder op de huurder uit te sluiten.
De uitspraak van 22 november 2013
In deze uitspraak (klik hier voor de uitspraak) liep het minder goed af voor de verhuurder.
In deze zaak was geen sprake van een concerngarantie maar van een bankgarantie. De verhuur vloeide voort uit een sale and lease back transactie in het kader van een herfinanciering van Autodrôme. De huurovereenkomst ging in op 9 februari 2008 en de eerste huurtermijn zou aflopen op 9 februari 2018. Zover kwam het echter niet. De huurder ging al op 23 april 2009 failliet. De curatoren beëindigden de huurovereenkomst tegen 1 augustus 2009.
De verhuurder sprak de bankgarantie (12 maanden huur) aan en de bank keerde ruim 1,9 miljoen Euro uit. De bank bracht deze uitkering vervolgens, op basis van een contragarantie, in mindering op het creditsaldo van de huurder bij de bank.
Het Gerechtshof Leeuwarden had hier bepaald dat van hetgeen de bank had uitgekeerd ruim 1,3 miljoen Euro aan de curator toekwam. Deze uitspraak bleef bij de Hoge Raad in stand.
Het grote verschil met de uitspraak van 15 november 2013 is het feit dat de faillissementsboedel hier wel nadeel ondervindt van het inroepen van de (bank)garantie. De regeling met betrekking tot de vergoeding van de huurdervingschade kon niet aan de curator worden tegengeworpen. Het feit dat hier sprake was van een sale and lease back constructie maakte dit, aldus de Hoge Raad, niet anders.
Conclusie
Uit deze uitspraken volgt dan ook dat een concern- of bankgarantie in principe kan worden ingeroepen voor huurdervingschade. Een essentiële voorwaarde hiervoor is wel dat de faillissementsboedel daar geen nadeel van ondervindt. Daarnaast moet de garantie goed geformuleerd zijn. Dit was al de conclusie die uit de uitspraak uit 2011 getrokken kon worden (en waar ik al eerder over schreef) maar het is erg prettig dat de Hoge Raad dit nu ook bevestigt.
In de praktijk vraagt een bank die een bankgarantie verstrekt vrijwel altijd om een depot van de huurder in combinatie met een contragarantie. Dit zorgt er in de praktijk voor dat een bankgarantie niet snel ingeroepen kan worden voor de vergoeding van huurdervingschade. Bij een concerngarantie ligt dit anders.
Publicatie Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte
Over deze uitspraken publiceerde ondergetekende een artikel in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte. Klik hier voor dit artikel.
(*1) de uitspraak van de Hoge Raad van 13 mei 2005, “Baby XL”, NJ 2005/406