Huurder failliet: moet de verhuurder een doorstart accepteren?

In haar uitspraak van 22 december 2015 oordeelde de kantonrechter te Overijssel dat de verhuurder in de situatie die hier speelde de huurovereenkomst met de failliete huurder kon opzeggen en een door de curatoren beoogde indeplaatsstelling met de doorstarter niet hoefde te accepteren. De curatoren moeten het gehuurde daarom ontruimen en aan de verhuurder ter beschikking stellen. 

Wat speelde er? 

De verhuurder is eigenaar van een winkelpand te Zwolle (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is door (de rechtsvoorgangster van) de verhuurder verhuurd aan (de rechtsvoorgangster van) Etam Groep Retail B.V. (hierna: Etam) voor de duur van 15 jaren, ingaande 27 augustus 2001. De verhuurder heeft op grond van afzonderlijke huurovereenkomsten aan Etam eveneens winkelruimte verhuurd te Harderwijk en te Den Bosch. Bij vonnis van 21 april 2015 is Etam failliet verklaard. 

De verhuurder is benaderd door derden die hun interesse kenbaar hebben gemaakt in het huren van het gehuurde. Op 23 april 2015 heeft de verhuurder met een beroep op het faillissement van Etam en op artikel 39 van de Faillissementswet (hierna: Fw) de huurovereenkomst voor het gehuurde opgezegd tegen 23 juli 2015. 

Op 8 mei 2015 hebben de curatoren de verhuurder medegedeeld dat overeenstemming is bereikt over een overdracht en een voortzetting van Etam door FIPH B.V. (hierna: de doorstarter), dat die overname onder meer behelst dat een aantal winkels per 1 mei 2015 wordt overgedragen aan de doorstarter, dat het streven van de doorstarter is om tot een voortzetting van 100 winkels te komen en dat het gehuurde tot de overgedragen winkels behoort. De curatoren hebben verhuurder vervolgens verzocht mee te werken aan een indeplaatsstelling. 

De verhuurder heeft op 13 mei 2015 aangegeven dat zij niet instemt met een indeplaatsstelling en gesteld dat niet voldaan is aan de vereisten voor een indeplaatsstelling. Op 18 juni 2015 hebben de curatoren aangegeven dat zij geen inzage kunnen verlenen in de koopovereenkomst omdat deze overeenkomst vertrouwelijke informatie bevat doch dat zij wel de informatie kunnen verstrekken die de doorstarter in een memo heeft vastgelegd. Tot slot hebben de curatoren de verhuurder een procedure tot indeplaatsstelling in het vooruitzicht gesteld. Op 26 juni 2015 heeft de verhuurder nogmaals medegedeeld dat zij niet meewerkt aan een indeplaatsstelling. 

De curatoren vorderen vervolgens in rechte dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de verhuurder geen beroep toekomt op de huuropzegging ex artikel 39 Fw en dat de curatoren machtiging wordt verleend om de doorstarter in de plaats te stellen van Etam. 

Wat bepaalt de kantonrechter? 

De kantonrechter stelt voorop dat het bestaan van een huurovereenkomst een noodzakelijke voorwaarde voor indeplaatsstelling is. 

Kern van het geschil tussen partijen is daarom het antwoord op de vraag of de op 23 april 2015 gedane opzegging van de huurovereenkomst tegen 23 juli 2015 effect toekomt. 

De door de verhuurder gedane opzegging van de huurovereenkomst is gebaseerd op artikel 39 Fw. Deze vereenvoudigde opzeggingsmogelijkheid is in de wet neergelegd vanwege een in verband met het faillissement te verwachten tekortkoming van de huurder. Deze opzeggingsbevoegdheid is niet aan nadere voorwaarden gebonden, zodat de opzegging zelf, gelet op het faillissement van Etam en de door de huurder in acht genomen opzegtermijn van drie maanden, in beginsel als een geldige opzegging heeft te gelden. 

Het voorgaande is slechts anders indien de opzegging van de huurovereenkomst als misbruik van recht moet worden aangemerkt dan wel die opzegging, althans het daarin volharden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor onaanvaardbaar moet worden gehouden. De daaraan te stellen eisen kunnen geenszins licht worden opgevat. Het moet gaan om een evidente onaanvaardbaarheid, in de zin dat sprake moet zijn van indringende belangen die aanmerkelijk zwaarder moeten wegen dan die van verhuurder, waarbij de rechter een terughoudende toets past. 

Het antwoord op de vraag of het volharden in de opzegging door de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is afhankelijk van alle omstandigheden. Hierbij kan onder meer van belang zijn of tijdens de opzegtermijn de verhuurder voldoende duidelijk is gemaakt dat aan de vereisten voor een indeplaatsstelling, zoals bedoeld in het tweede lid van artikel 7:307 BW is voldaan, te weten: een zwaarwichtig belang van de curatoren en de boedel bij de overdracht van het bedrijf en de zekerheid dat de doorstarter voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. 

De kantonrechter oordeel dat onder de gegeven omstandigheden de verhuurder hier kon blijven bij de door haar gedane opzegging van de huurovereenkomst en geen indeplaatsstelling hoefde te accepteren. De kantonrechter betrekt in zijn oordeel de navolgende omstandigheden:

• de huurovereenkomst was per 23 juli 2015 rechtsgeldig opgezegd, welke opzegging zelve geen misbruik van recht oplevert of als een onaanvaardbare (rechts)handeling kan worden aangemerkt;
• het de verhuurder vrijstond haar eigen belangen na te streven, in welk verband zij het gehuurde voor wederverhuur had aangeboden, en dat in het gehuurde serieuze interesse werd getoond;
• de curatoren pas na twee maanden hadden gereageerd op de opzegging van de huurovereenkomst, en dan uitsluitend met de blote stelling dat die opzegging huns inziens niet zou prevaleren boven de beoogde indeplaatsstelling;
• de verhuurder niet of nauwelijks aan de hand van onderliggende stukken controleerbare gegevens ter beschikking was gesteld op basis waarvan zij zich een oordeel kon vormen of was voldaan aan de voorwaarden voor indeplaatsstelling, waarbij in het bijzonder inzicht werd onthouden in de financiering van de doorgestarte onderneming en het ondernemingsplan ter zake, en de huurovereenkomst leek te worden gestald in een werkmaatschappij, zonder dat bekend werd gemaakt welke waarborgen bestonden voor een nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering;
• de vanaf 1 juli 2015 verschuldigde huur, althans vergoeding voor het gebruik voor het gehuurde, niet was voldaan;
• het belang van de verhuurder bij de twee andere panden (voorheen) verhuurd aan Etam al achtergesteld was bij dat van de curatoren, althans de faillissementsboedel, en/of de doorstarter;
• de curatoren, althans de doorstarter, de mogelijkheid had(den) om de overgenomen onderneming in één of meer van de andere destijds door Etam gehuurde panden voort te zetten, van welke mogelijkheid kennelijk bewust is afgezien, in afwijking van wat de overname-overeenkomst daaromtrent bepaalde en zonder overleg met de verhuurder.

Klik hier voor de uitspraak. 

Commentaar

Deze uitspraak bevestigt dat het een verhuurder in beginsel vrij staat om de huurovereenkomst met een failliete huurder tussentijds op te zeggen op grond van artikel 39 Fw. Indien echter, voor het eindigen van de huurovereenkomst, het voldoende duidelijk wordt dat aan de vereisten voor een wettelijke indeplaatsstelling (*1) is voldaan, moet een verhuurder onder omstandigheden (*2) meewerken aan een doorstart en kan de verhuurder zich dus niet beroepen op de tussentijdse opzegging op grond van artikel 39 Fw.  

Uit deze uitspraak volgt dat het voor een geslaagde uitkomst van een procedure tot indeplaatsstelling belangrijk is dat er tijdig voldoende duidelijkheid bestaat over de doorstarter. Slechts indien de doorstarter voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering, heeft een dergelijke procedure kans van slagen. Deze waarborgen moeten voorkomen dat een verhuurder snel weer geconfronteerd wordt met een failliete huurder.

Tot slot

Heeft u vragen of opmerkingen? Bel of mail dan vrijblijvend met ondergetekende of met één van de andere advocaten van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid.