Nadere huurprijsaanpassing – Rechtbank Limburg 29 januari 2025, ECLI:NL:RBLIM:2025:824
Een vordering tot nadere huurprijsaanpassing zonder een advies van één of meer gezamenlijk door partijen benoemde deskundige(n), of blijk van een poging om tot overeenstemming te komen over de benoeming van een deskundige leidt tot niet-ontvankelijkheid.
Mogelijkheid van huurprijsaanpassing tijdens looptijd huurovereenkomst
Art. 7:303 BW maakt het voor verhuurders en huurders van 290-bedrijfsruimte mogelijk om onder instandhouding van de huurovereenkomst op bepaalde momenten een wijziging (verlaging én verhoging) van de huurprijs af te dwingen tot het niveau dat overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse gedurende de voorafgaande vijf jaar.
Procedure
Een vordering tot huurprijsaanpassing kan worden ingediend door middel van een dagvaarding of als eis in reconventie (tegenvordering in een rechtszaak). Daarbij moet een deskundigenrapport worden overgelegd door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundige(n) omtrent de nadere huurprijs (art. 7:304 lid 1 BW). Dit deskundigenadvies moet zijn opgesteld aan de hand van het in art. 7:303 lid 2 BW neergelegde criterium. De deskundige zal hiervoor moeten nagaan wat het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse is, die zich in een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan de dag waarop de vordering tot nadere huurprijs is ingesteld, hebben voorgedaan. Vervolgens moeten de huurprijzen die in de referentieperiode feitelijk betaald werden, worden herleid tot het prijsniveau van de datum van het instellen van de vordering.
Geen overeenstemming tot benoeming deskundige
Als partijen het niet eens kunnen worden over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter op verzoek van de meest gerede partij een deskundige (art. 7:304 lid 2 BW). In dit artikel ligt besloten dat de gang naar de rechter pas open staat, nadat partijen een poging hebben gedaan tot overeenstemming te komen. Een verzoek tot benoeming van een deskundige leidt alleen tot ontvankelijkheid indien (i) voorafgaand aan dat verzoek overleg heeft plaatsgevonden en binnen redelijke tijd geen overeenstemming is bereikt, dan wel (ii) een serieuze reactie op het voorstel tot huurprijsaanpassing/benoeming deskundige (onnodig lang) is uitgebleven. Het is aan de verzoeker tot nadere huurprijsaanpassing om te onderbouwen dat van voorgaande sprake is. Rechters stellen aan de inhoud van het overleg tussen partijen overigens geen hoge eisen, maar sluiten hierbij aan bij de bedoeling van de wetgever. Deze laatste heeft met art. 7:304 BW beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door partijen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens worden: door de rechter) benoemde deskundige.
Uitspraak rechtbank Limburg
De huurder in deze zaak, verzoeker van de huurprijsaanpassing, benaderde op eigen initiatief en zonder in overleg te treden met de verhuurder een deskundige, waarna deze deskundige een rapport heeft opgesteld waarop de huurder haar vordering heeft gebaseerd. Voorts deed de huurder ter mondelinge behandeling het verzoek aan de kantonrechter om, voor zover de kantonrechter het deskundigenrapport niet toereikend achtte, over te gaan tot het benoemen van een deskundige. Nu geen sprake was van een door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundige(n) opgesteld advies omtrent de nadere huurprijs en ook niet was gebleken dat partijen hadden geprobeerd om tot overeenstemming te komen over de benoeming van een deskundige, was de huurder niet-ontvankelijk in haar vordering.
Wilt u hulp bij het overleg met uw verhuurder/huurder over een huurprijsaanpassing/de benoeming van een deskundige of bij het indienen van een vordering tot huurprijsaanpassing bij de rechter? Neem dan vrijblijvend contact op met één van de leden van onze sectie Vastgoed, Bouw & Omgeving.
