Sinds 1 juli 2016 kan een verhuurder een “echte” tijdelijke huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte sluiten. De vraag is gerezen of het sindsdien nog mogelijk is om huurovereenkomsten woonruimte met een “minimum looptijd” te sluiten. De minister heeft het doel van de wetgeving naar aanleiding van kamer vragen, verduidelijkt.
De wet doorstroming huurmarkt
Met ingang van 1 juli 2016 is de wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. In mijn eerdere blog ben ik al ingegaan op de belangrijkste onderdelen daarvan.
Een belangrijk onderdeel van de nieuwe wet is de introductie van een echte tijdelijke huurovereenkomst. Een verhuurder kan sinds 1 juli jl. een nieuwe huurovereenkomst woonruimte sluiten voor de bepaalde tijd van maximaal twee jaar (voor zelfstandige woonruimte) dan wel voor maximaal vijf jaar (voor onzelfstandige woonruimte).
Op basis van een in de tweede kamer aangenomen amendement heeft de huurder het wettelijke recht om tijdens een dergelijke looptijd de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. De opzeggingstermijn voor de huurder bedraagt in de praktijk één maand (*1).
De vraag is al snel gerezen of het sinds 1 juli 2016 nog mogelijk is om een huurovereenkomst woonruimte te sluiten met een minimum periode van – bijvoorbeeld – één jaar. Met name commerciële verhuurders sluiten in de praktijk vaak huurovereenkomsten woonruimte met een minimum periode. Dit voorkomt dat de huurder te snel opzegt en sprake is van hoge kosten voor de verhuurder.
De minister heeft de wetgeving inmiddels verduidelijkt en heeft aangegeven dat de wetgeving niet als doel heeft gehad om het sluiten van een huurovereenkomst met een minimum looptijd onmogelijk te maken. Met andere woorden: een verhuurder kan er voor kiezen om geen tijdelijke huurovereenkomst te sluiten maar een huurovereenkomst te sluiten met de “gewone” huurbescherming voor de huurder. Het gaat dan om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum periode van – bijvoorbeeld – één jaar.
U kunt de brief van de minister hier downloaden.
Commentaar
Het is prettig dat de minister de doelstelling van de wetgever heeft verduidelijkt. Hoewel een rechter een uitleg van de minister niet hoeft te volgen ligt het wel voor de hand dat dat gebeurt. Het is eigenlijk ook logisch dat het mogelijk is om een huurovereenkomst woonruimte met een minimum periode te blijven sluiten, mits de huurder aanspraak kan maken op huurbescherming. De tussentijdse opzeggingsmogelijkheid voor de huurder is nu juist in de wet opgenomen aangezien de huurder bij een tijdelijke huurovereenkomst geen huurbescherming heeft en dus tijdig moet kunnen verhuizen naar andere woonruimte. Indien de verhuurder er voor kiest om de huurder geen tijdelijke huurovereenkomst te sluiten dan is deze tussentijdse opzeggingsmogelijkheid voor de huurder, in het kader van de balans tussen huurder en verhuurder, ook niet noodzakelijk.
Het is voor verhuurders zaak om duidelijk aan te geven of sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst dan wel of sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde duur met een minimum looptijd. Mijn eigen ervaring is dat dit lang niet altijd het geval is. Verhuurders moeten kennelijk nog wennen aan de nieuwe wetgeving.
Tot slot
Heeft u vragen of opmerkingen over dit onderwerp, neemt u dan contact op met ondergetekende of met één van andere advocaten van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid van BANNING.
Egbert Schelhaas
(*1) De opzeggingstermijn voor de huurder bedraagt de tijd die tussen twee huurbetalingen verstrijkt (in de regel: één maand) maar niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden.
