Wanneer een verhuurder een huurovereenkomst met betrekking tot “winkelruimte” opzegt en de huurder accepteert die huuropzegging niet dan rijst de vraag of de verhuurder de huuropzegging op een later moment weer kan intrekken. Het gerechtshof Amsterdam heeft in een uitspraak van 26 mei 2015 beslist dat dit mogelijk is.
Wat speelde er?
De retailer Forecast huurt van Unibail-Rodamco winkelruimte in het winkelcentrum Stadshart in Amstelveen. Op 24 december 2013 zegt Unibail-Rodamco de huurovereenkomst op tegen 31 december 2014 wegens een voorgenomen renovatie van het winkelcentrum. Dit soort opzeggingen zorgden in 2010 al voor het nodige tumult. Zoals te doen gebruikelijk accepteert Forecast de huuropzegging niet. Forecast wil slechts akkoord met een huurbeëindiging indien zij een beëindigingsvergoeding ontvangt ter hoogte van € 300.000,- en daarnaast een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten die Forecast de gelegenheid geeft om een andere ruimte te zoeken. Partijen bereiken geen overeenstemming. Vervolgens bericht Unibail-Rodamco op 2 oktober 2014 aan Forecast dat de opzegging is ingetrokken en de huurovereenkomst ingaande 1 januari 2015 wordt voortgezet tot 1 januari 2020. Dit was ook niet de bedoeling van Forecast: Forecast wil nu een huurbeëindiging per 31 december 2014, dan maar zonder beëindigingsvergoeding.
Forecast probeert Unibail-Rodamco aan de huuropzegging te houden. Unibail-Rodamco vordert vervolgens in kort geding dat Forecast wordt verboden om het gehuurde te ontruimen.
Hoe oordeelde het gerechtshof?
Het gerechtshof stelt voorop dat bij een opzegging van de huurovereenkomst van zogeheten artikel 7:290 BW-bedrijfruimte (zoals winkelruimte en horecaruimte) de huuropzegging niet automatisch leidt tot het einde van de huurovereenkomst. Indien de huurder niet instemt met de huuropzegging, dan dient de verhuurder immers een vordering tot het vaststellen van het einde van de huurovereenkomst bij de rechter aanhangig te maken. De wet bepaalt in dat kader ook dat een verhuurder een dergelijke huurbeëindigingsvordering nog kan intrekken indien de verhuurder de door de rechter vast te stellen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te hoog vindt. De wetgever heeft daarbij, zo overweegt het gerechtshof, bedoeld dat de verhuurder in dat geval ook de opzegging kan intrekken. Dat is ten aanzien van woonruimte expliciet in de wet geregeld.
Het gerechtshof overweegt vervolgens dat, nu Forecast niet met de huuropzegging heeft ingestemd, Unibail-Rodamco de huuropzegging kon intrekken. Doordat Forecast niet zelf had opgezegd tegen 31 december 2014 was Forecast weer voor een periode van 5 jaar (tot 1 januari 2020) gebonden aan de huurovereenkomst.
Daarbij overwoog het gerechtshof dat de bevoegdheid tot intrekking moet worden uitgeoefend in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Een dergelijke intrekking zou, aldus het gerechtshof, in strijd met de redelijkheid en billijkheid kunnen zijn indien een verhuurder de huurovereenkomst kort voor de uiterste datum opzegt (dat had Unibail-Rodamco gedaan) en vervolgens kort daarna weer intrekt. Deze situatie deed zich hier, aldus het gerechtshof, niet voor aangezien Forecast nog maanden de tijd had om de huuropzegging te accepteren.
U kunt de uitspraak hier vinden: uitspraak
Commentaar
Ik stel voorop dat deze uitspraak nadrukkelijk betrekking heeft op een huuropzegging door de verhuurder. Indien een huurder de huurovereenkomst opzegt dan is het in principe niet mogelijk om die opzegging in te trekken. Een opzegging door de huurder leidt namelijk wel tot het einde van de huurovereenkomst.
Ook bij een huuropzegging van kantoorruimte kan een huuropzegging door de verhuurder niet later worden ingetrokken. Indien een verhuurder een huurovereenkomst met betrekking tot kantoorruimte opzegt, dan leidt die huuropzegging immers ook tot het einde van de huurovereenkomst. De huurder heeft in dat geval alleen recht op ontruimingsbescherming.
Bijzonder aan een huuropzegging van woonruimte en artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte (zoals winkelruimte) is dat de huuropzegging zelf niet leidt tot de huurbeëindiging. Daarvoor is nodig dat hetzij de huurder de huuropzegging accepteert, hetzij de rechter naar aanleiding van de huuropzegging op vordering van de verhuurder het einde van de huurovereenkomst vaststelt.
Voor verhuurders biedt deze uitspraak de nodige speelruimte. Voor huurders is het zaak om op te passen en de eigen hand niet te overspelen. Indien een huurder een hoge beëindigingsvergoeding vraagt maar eigenlijk zelf ook weg wil, dan doet de huurder er verstandig aan om goed in de gaten te houden voor welke datum de huurder zelf nog kan opzeggen. Een huurder moet opletten dat het bekende spreekwoord “wie het onderste uit de kan wil krijgt het lid op de neus” niet op de huurder van toepassing raakt!
