Omdat er in Nederland geschipperd moet worden met ruimte en één enkele partij gebiedsontwikkeling en/of bedrijfsuitbreiding ernstig kan vertragen, wordt met enige regelmaat in een (koop-)overeenkomst vastgelegd dat de andere partij geen bezwaar en beroep mag aantekenen tegen de gebiedsontwikkeling en/of bedrijfsuitbreiding. Dit wordt kort weg aangeduid met de monddoodclausule.
Monddoodclausules en contractsvrijheid
In Nederland kennen wij het beginsel van contractsvrijheid. Dit houdt in dat partijen in beginsel vrij zijn af te spreken wat zij willen en met wie zij dat willen. Contractsvrijheid betekent ook dat de ene partij een voor hem zeer gunstige bepaling – zoals een monddoodclausule – kan opnemen waaraan de andere partij in principe gebonden is. Daartegenover staat het volgende. In het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat een overeenkomst die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde, nietig is. Dit brengt mee dat een overeenkomst respectievelijk een daarin opgenomen bepaling niet geldt indien de overeenkomst dan wel een bepaling in de overeenkomst verplicht tot een prestatie die in strijd is met de goede zeden of openbare orde. Verder kan (op grond van artikel 17 Grondwet) niemand tegen zijn wil worden afgehouden van de rechter. Bovendien heeft een ieder op grond van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens recht op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijke en onpartijdige rechter.
Monddoodclausules in de rechtspraak
De vraag wanneer een monddoodclausules ontoelaatbaar is, is nog niet uitgekristalliseerd. De Hoge Raad heeft zich namelijk nog niet over deze kwestie uitgelaten. Wel wijzen enkele uitspraken van lagere rechters – en de omstandigheden die zij meewegen om te oordelen of een monddoodclausule al dan niet toelaatbaar is – in een bepaalde richting. In beginsel is het niet onmogelijk om een monddoodclausule op te nemen in een overeenkomst. Wel moet duidelijk zijn ten aanzien van welke concrete plannen en of besluiten afstand wordt gedaan. Daarnaast mag het beding zich niet uitstrekken tot alle rechtsopvolgers, al dan niet door middel van een kettingbeding. Zo overwoog het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch in zijn uitspraak van 9 mei 2017 dat een monddoodclausule niet per definitie nietig is. Omdat de koper zich echter had verbonden om “nu en in de toekomst geen beroep of bezwaar aan te tekenen tegen het uitoefenen van een bedrijf dan wel tegen mogelijke toekomstige bewoning van het verkochte” en daarnaast was overeengekomen dat dit zou worden opgenomen in de akte van levering als kwalitatieve verplichting ten opzichte van alle opvolgende kopers van het verkochte, strekte de monddoodclausule zich uit tot alle rechtsopvolgers, volgens het Hof. Omdat de kwalitatieve verplichting gold voor de duur van 25 jaar oordeelde het Hof dat de bepaling in dit geval nietig is. In de uitspraak van de Rechtbank Limburg van 28 februari 2018 ging het om een kettingbeding met betrekking tot het verbod om (bestuursrechtelijk) bezwaar te maken door de koper van een woning tegen (uitbreiding van) de agrarisch bedrijven van de buurman. De verkoper was aanvankelijk ook eigenaar van de naast deze bedrijven gelegen woning. De verkoper wilde voorkomen dat toekomstige bewoners van de woning zich op enig moment zouden gaan verzetten tegen de (uitbreiding van) bedrijfsactiviteiten van deze agrarische bedrijven. De rechtbank oordeelde dat het beding nietig is, omdat met het kettingbeding afstand werd gedaan van de mogelijkheid om ooit “enigerlei bezwaren van welke aard dan ook” in “het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied” bij “welke overheidsinstantie dan ook” in te dienen voor wat betreft de agrarische bedrijfsactiviteiten. Daarnaast diende het beding ook te worden doorgegeven aan rechtsopvolgers. Het beding komt er naar het oordeel van de rechtbank op neer dat afstand wordt gedaan van de toegang tot rechtsbescherming die wordt geboden door de overheidsrechter, waarmee feitelijk afstand wordt gedaan van de grondrechten die voortvloeien uit achtereenvolgens artikel 17 Grondwet, artikel 6 van het Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) en artikel 14 van het Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten (IVBPR). De rechtbank acht daarbij van belang dat de contractsvrijheid als zodanig eveneens een grondrecht is. Dat betekent dat in elk concreet geval waarbij de contractsvrijheid invulling heeft gevonden door beperking van een ander grondrecht er plaats is voor een afweging tussen de beide grondrechten in het licht van de overige omstandigheden van het geval. Deze afweging valt hier uit in het nadeel van het beding en de rechtbank baseert dit op drie omstandigheden:
- In de eerste plaats ziet de beperking van de toegang tot de rechter niet alleen op de verhouding tussen de verkoper en de koper. Het beding voorziet er immers ook in dat die beperking bij wijze van kettingbeding door de “koper” zou moeten worden doorgegeven aan zijn rechtsopvolger(s). Daardoor zullen de opvolgende kopers van de woning de eigendom daarvan niet kunnen verkrijgen zonder bij voorbaat afstand te doen van voormelde rechten. Daarmee strekt dit beding ertoe om ook derden af te houden van de toegang tot de rechter.
- In de tweede plaats is van belang dat boetes worden verbeurd bij het niet nakomen van de verplichting om af te zien van rechtsbescherming en bij het niet nakomen van de verplichting om het beding door te geven aan de rechtsopvolger(s). Hierdoor wordt een dwangelement geïntroduceerd om te bewerkstelligen dat opvolgende kopers van de woning — niet zijnde de partijen bij de oorspronkelijke koopovereenkomst — afstand zullen doen van hun rechtsbeschermingsmogelijkheden.
- In de derde plaats is van belang dat het beding niet voorziet in een aanvaardbare afbakening van datgene waarop de afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden betrekking heeft. Een dergelijk beding kan aanvaardbaar zijn indien die afstand betrekking heeft op een of meer concreet omschreven aangelegenheden, bijvoorbeeld een bepaald uitbreidingsplan. In een dergelijk geval kan immers worden aangenomen dat degene die afstand doet van zijn grondrecht weet waarvan hij afstand doet.
Omdat het beding in zijn algemeenheid betrekking had op de (uitbreiding) van agrarische bedrijfsactiviteiten en ook nog zag op een onbeperkte periode was het beding volgens de rechtbank in strijd met het grondrecht dat toegang tot de rechter moet verzekeren. Op grond hiervan komt de rechtbank tot het oordeel dat het beding nietig is. Tot slot een uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 18 april 2018. In deze zaak had de koper zich verbonden “op geen enkele wijze bezwaar te maken tegen eventuele vorenbedoelde nieuwbouwplannen dan wel een of meerdere verzoeken van planschade, bestuurs-compensatie of enige andere (publiekrechtelijke) vergoeding in te dienen”. Daarnaast diende de koper deze verplichting bij wijze van kettingbeding op te leggen aan zijn rechtsopvolger(s) “in welke zin dan ook, zolang die nieuwbouwplannen nog niet definitief zijn gerealiseerd.” De rechtbank oordeelde dat deze monddoodclausule onvoldoende concreet afbakent waarop de afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden betrekking heeft. De bepaling wordt daarom nietig geacht. De rechtbank voegt hieraan toe dat de monddoodclausule aanvaardbaar had kunnen zijn indien de afstand van rechtsbescherming betrekking had op een (meer) concrete aangelegenheid, bijvoorbeeld legalisering van de huidige feitelijke situatie op het perceel of een concreet uitbreidings- of wijzigingsplan.
Conclusie
Hoewel elke zaak op zich staat, kan uit de rechtspraak worden afgeleid dat als het plan of project waarop de monddoodclausule ziet voldoende duidelijk omschreven en afgebakend is en voor een beperkte duur geldt, de kans aanzienlijk wordt vergroot dat een dergelijke clausule stand houdt bij de rechter. Wel moet u erop bedacht zijn dat het rechtsgeldig overeenkomen van een monddoodclausule niet in de weg staat aan de mogelijkheid van de andere partij om toch bezwaar en beroep in te stellen bij de bestuursrechter. De bestuursrechter acht namelijk deze clausule niet van belang voor de vraag of iemand het recht heeft bezwaar of beroep aan te tekenen. Om te ontmoedigen dat de andere partij toch bezwaar of beroep instelt, is het verstandig om een contractuele boete op te nemen bij overtreding van de monddoodclausule.
Advies voor de praktijk
Wat opvalt is dat in overeenkomsten en notariële akten vaak met een standaard monddoodclausule wordt gewerkt (het zogenoemde knip-en plakwerk), die bovendien bezwaar en beroep tegen een toekomstige uitbreiding of plan over een hele lange periode uitsluit. De rechtspraak wijst uit dat dergelijke algemene en niet op de situatie toegesneden monddoodclausules met een lange werkingsduur nietig zijn. De ontwikkelaar of de verkoper staat dan met lege handen. Dit terwijl maatwerk – zoals het specifiek omschrijven van de gebiedsontwikkeling of het bedrijfsplan waar geen bezwaar en beroep tegen mag worden aangetekend – de kans vergroot dat de monddoodclausule wel stand houdt. Het heeft vaak ook geen nut om heel ver in de tijd tegen nog niet uitgewerkte plannen het maken van bezwaar en beroep uit te sluiten. Ook hier moet dus goed over worden nagedacht wil de clausule de eindstreep halen voor het geval de andere partij een beroep doet op de nietigheid van het beding. Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of heeft u andere vragen met betrekking tot vastgoed, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Marga van Gerwen, Jeroen Weijer of andere leden van de sectie Vastgoed.
