Een artikel 7:290 BW bedrijfsruimte huurovereenkomst (zoals winkelruimte en horeca) kan ook worden opgezegd op grond van de realisatie van een op het gehuurde liggende bestemming. Deze opzeggingsgrond wordt in de praktijk niet veel gebruikt en levert ook lang niet altijd succes op. De kantonrechter Amsterdam heeft recentelijk een huurovereenkomst op deze grond beëindigd.
De feiten
Febo heeft twee huurovereenkomsten met de gemeente Amsterdam gesloten. Het gaat om twee kiosken, ieder ruim 105 m2 groot, gelegen op het Stadionplein in Amsterdam. Deze zijn in gebruik als snackbar respectievelijk broodjeszaak. De gemeente wil het stadionplein verbeteren. In dat kader wil de gemeente twee kleinere kiosken realiseren conform de situatie na de bouw van het Olympisch stadion in 1928. Het bestemmingsplan is inmiddels aangepast en staat dit soort horeca in de toekomst niet langer toe. De gemeente zegt de huurovereenkomst met Febo op. Dit, op basis van dringend eigen gebruik dan wel de realisatie van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming.
Het vonnis
De kantonrechter (klik hier voor het vonnis van de kantonrechter) oordeelt allereerst dat van dringend eigen gebruik geen sprake is. De gemeente is van plan om de locatie aan een derde in erfpacht uit te geven die de bestaande kiosken gaat slopen en nieuwe, kleinere, kiosken realiseert. Dat is geen “eigen” gebruik door de gemeente.
Verder overweegt de kantonrechter dat het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk is vastgesteld en het huidige gebruik door Febo daarmee niet correspondeert. Daarna toetst de kantonrechter of zij tot het oordeel kon komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. Die toets, zo overweegt de kantonrechter, is marginaal. De kantonrechter meent dat de gemeente in redelijkheid heeft kunnen besluiten om de bestaande inrichting van het stadionplein te veranderen en de kiosken te wijzigen. De uitvoering daarvan is voldoende verzekerd. Verder overweegt de kantonrechter dat Febo de kiosken ook al lang genoeg huurt (sinds 1972) om haar investeringen af te schrijven en Febo in staat moet worden geacht om elders te huren. Aan Febo is ook tijdelijke ruimte aangeboden.
De kantonrechter overweegt dat de huurovereenkomst op deze grond wordt beëindigd. De zaak wordt aangehouden voor de bepaling van een mogelijke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Het vonnis wordt echter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Commentaar
Wat bij deze uitspraak meespeelt is het gegeven dat de gemeente te huurovereenkomst opzegt op basis van de realisatie van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming. Het is niet uitgesloten dat een “private” verhuurder deze opzeggingsgrond ook hanteert, maar die private partij zal dan op zijn minst genomen de gemeente aan zijn zijde moeten vinden. Dit vanwege het in de rechtspraak ontwikkelde criterium dat de ontwikkeling van de gemeente noopt tot realisatie. Daarbij moet de rechter, indien de huurder dit aan de orde stelt, beoordelen of in redelijkheid tot de slotsom gekomen kon worden dat de ontwikkeling van de gemeente noopt tot verwezenlijking van de bestemming. Daarbij worden tevens de belangen van de huurder meegewogen maar dit is geen open belangenafweging. De belangenafweging is gericht op de vraag of de ontwikkeling van de gemeente in redelijkheid noopt tot realisatie. Zie in dit kader ook het artikel dat ik in het 2005/2 nummer van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte over deze materie schreef (klik hier voor het betreffende artikel). De kantonrechter overweegt in dit kader ook dat slechts sprake is van een marginale toets.
Naar mijn mening is de huurovereenkomst terecht beëindigd op deze grond nu aan alle eisen is voldaan.
Een vervelend punt voor verhuurders is daarbij het gegeven dat dit soort uitspraken in de regel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, zeker niet in eerste aanleg bij de kantonrechter. De verhuurder moet dan ook eerst mogelijk hoger beroep afwachten. De huurder – Febo – zal belang hebben bij het “rekken” van de procedure en zal dus vermoedelijk hoger beroep instellen. Al die tijd mag de huurder immers gebruik blijven maken van het gehuurde. Tenzij partijen alsnog een regeling treffen zal deze uitspraak vermoedelijk dus nog worden vervolgd!
