Inleiding
In B2B-contracten is het (veelal) mogelijk om van wettelijke regelingen ten gunste van een van de partijen af te wijken. Dat is ook het geval ten aanzien van de zogenaamde ontbindingsregeling in de wet (art. 6:265 Burgerlijk Wetboek (BW)) die ziet op de situatie dat een van de partijen te kort schiet (wanprestatie pleegt).
Art. 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van de partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de andere partij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (hierna: de “tenzij-bepaling”).
Een recent arrest van de Hoge Raad d.d. 7 juli 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1071) onderstreept de mogelijkheid om in een contract een op die rechtsverhouding toegesneden regeling ten gunste van een partij te treffen.
De Hoge Raad moest oordelen over niet nakoming van een garantiebepaling door Vastgoed als verhuurder ten opzichte van Beachhotel als huurder. De vraag was of het hof terecht had geoordeeld dat de ontbinding niet gerechtvaardigd was, terwijl tussen partijen was overeengekomen dat indien Vastgoed de desbetreffende garantiebepaling niet nakomt, Beachhotel de bevoegdheid heeft de huurovereenkomst per direct te ontbinden. Het hof vond dat het de ontbinding moest toetsen aan de “tenzij-bepaling” in art. 6:265 BW.
De feiten
Vastgoed en Beachhotel zijn eind juni 2018 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een hotel in Cadzand-Bad.
In art. 12 van de huurovereenkomst, met de titel ‘Garanties’, is onder meer het volgende opgenomen:
“a) Verhuurder garandeert:
(...)
- dat de huidige exploitatie van het hotel, restaurant, zwembad, wellness, etc. voldoet aan alle eisen van volksgezondheid, brandveiligheid, overige veiligheid in de ruimste zin des woords en alle mogelijke overheidsvoorschriften in de ruimste zin des woords (…)
- dat ondersteunende apparatuur in de meest brede zin ten behoeve van de exploitatie van het hotel en de daarbij behorende horeca naar gangbare maatstaven goed functioneert (...)
(…)
b) Indien verhuurder een of meer van de hiervoor uiteengezette garanties in artikel 6 en 12 niet of niet volledig nakomt en/of sprake is van een inbreuk, verbeurt verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete ad € 50.000,00 per overtreding en heeft Huurder het recht om de overeenkomst per direct te ontbinden, onverminderd het recht van Huurder om daarnaast vergoeding te vorderen van alle als gevolg van ontbinding geleden schade (waaronder omzetderving en kosten van rechtsbijstand).”
Beachhotel heeft zich in haar aan Vastgoed gerichte brief van 24 augustus 2018 op het standpunt gesteld dat sprake is van overtreding van verscheidene door Vastgoed in de huurovereenkomst gegeven garanties, dat Vastgoed als gevolg daarvan schadeplichtig is en contractuele boetes heeft verbeurd.
Bij brief van 25 oktober 2018 aan Vastgoed heeft Beachhotel verklaard de huurovereenkomst te ontbinden en heeft zij verklaard de exploitatie van het hotel per die datum te staken. In de ontbindingsverklaring staat onder meer het volgende:
“De afgelopen periode heeft cliënte uw cliënte meerdere malen aangesproken op de omstandigheid dat uw cliënte diverse garanties als verwoord in de tussen partijen gesloten overeenkomst heeft geschonden. Dit betreft onder meer:
- Het zwembad is noodgedwongen gesloten;
- De WIFI functioneerde niet;
- Overlast door stank en vliegen als gevolg van een constructiefout;
- Het TV-signaal functioneerde niet voor digitale tv;
- Diverse technische installaties (klimatisering en CV) functioneren niet c.q. niet deugdelijk;
- Het dak lekt en de raamkozijnen zijn kapot;
- Er is geen legionella beheersplan/risicoanalyse aanwezig evenals een actueel logboek. Bovendien is er sprake van een groot legionella risico waarmee uw cliënte al jaren bekend blijkt te zijn;
- Uw cliënte staat er, in strijd met de gemaakte afspraken, aan in de weg dat cliënte overstapt op rolcontainers in het kader van de afvalverwerking.
(...)
Voor cliënte is de maat thans echt vol.
Cliënte ontbindt daarom bij deze de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per direct. Op grond van artikel 12 sub b van de huurovereenkomst is cliënte tot deze onmiddellijke ontbinding gerechtigd.
(…).”
De vraag of deze ontbindingsverklaring effect heeft gesorteerd, heeft het hof ontkennend beantwoord. In cassatie klaagt Beachhotel erover, dat met de garantieverplichtingen van art. 12 onder a van de huurovereenkomst en de ontbindingsregeling van art. 12 onder b van de huurovereenkomst partijen zijn afgeweken van de “tenzij-bepaling” van art. 6:265 lid 1 BW. Nu het hof heeft geoordeeld dat Vastgoed de garantiebepalingen heeft overtreden, heeft het de bevoegdheid van Beachhotel om de overeenkomst te ontbinden dus ten onrechte onderzocht aan de hand van de “tenzij-bepaling” van art. 6:265 lid 1 BW, aldus Beachhotel.
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad honoreert deze klacht van Beachhotel. Art. 6:265 lid 1 BW is van aanvullend recht. Het staat partijen dus in beginsel vrij om daarvan bij overeenkomst af te wijken. In deze zaak zijn partijen overeengekomen dat indien de verhuurder één of meer van de in de art. 6 en 12 van de huurovereenkomst opgenomen garanties niet of niet volledig nakomt, de huurder het recht heeft om de overeenkomst per direct te ontbinden (art. 12 onder b van de huurovereenkomst). Vaststaat dat Vastgoed garantieverplichtingen heeft overtreden. Of de ontbindingsverklaring van Beachhotel doel heeft getroffen, dient dan ook te worden onderzocht aan de hand van hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen.
Conclusie
Dit arrest van de Hoge Raad onderstreept dat een contract meer is dan “knippen en plakken”. Er moet goed worden nagedacht wat men in de – voorliggende concrete situatie – precies wil regelen. Om welke rechten en verplichtingen van partijen gaat het? Welke uitgangspositie moet er voor partijen zijn, indien zich een geschil tussen partijen voordoet? In het onderhavige geval ging het erom in welke gevallen één van partijen gerechtigd is de overeenkomst wegens wanprestatie te ontbinden.
Uit de hiervoor besproken uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat een goed geredigeerde ontbindingsregeling een partij een sterke uitgangspositie kan bieden.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of heeft u andere vragen, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Marc Janssen of met één van de andere leden van de sectie ondernemingsrecht.
