Stukje warme grond kopen?

Blogs Vastgoed, Bouw & Omgeving Arjen de Bruijn
Wordt u wel eens gebeld door iemand die u een stukje “warme grond” te koop aanbiedt? Mijn (gratis) advies: niet kopen, tenzij u veel kennis en ervaring hebt van dit soort handel en weet wat u doet. Zo moet u weten hoe warm de grond werkelijk is (bestemmingsplanwijziging), hoeveel transacties er al voor u hebben plaatsgevonden, wat de tussentijdse waardestijgingen zijn geweest en of u verplicht bent de grond aan te bieden op een door de verkoper gewenst moment en hoe groot de kans is dat de andere eigenaren dat ook (moeten) doen. Dit is terrein voor de doorgewinterde grondbelegger en dan nóg is het risicovol. Dit laatste blijkt ook uit een kort geding uitspraak van de rechtbank Haarlem van 10 augustus 2010. Hier was zo’n grondspeculatiezaak aan de orde. Uit het vonnis blijkt dat, vóórdat de notaris de gronden ging leveren, deze vanuit zijn zorgplicht in een uitgebreide waarschuwingsbrief de koper informeerde over:
  • de serie van eerdere elkaar relatief kort opvolgende overdrachten, waarbij iedere overdracht plaatsvindt voor een aanmerkelijk hogere prijs, en
  • dat de tussenliggende prijsstijgingen niet vielen te verklaren, en
  • dat de prijs veel hoger ligt dan de agrarische waarde, en
  • dat het hier gaat om speculatie, en
  • dat de koper zich moet beseffen dat het moeilijk is de waarde snel liquide te maken, en
  • dat een bestemmingsplanwijziging allerminst zeker is en vaak lang duurt.
  Nou, de koper wist genoeg en zag er vanaf, maar de verkoper vorderde betaling en levering bij de rechter. De rechtbank wees de vordering af om een aantal redenen. Het woog zwaar mee dat de transactie de aard heeft van een Wft beleggingsproduct omdat de verkoper een rol heeft in het beheer, via een contractuele aanbiedingsplicht na een eventuele bestemmingswijziging zodat het geheel samengevoegd kan worden tot een geheel dat de belangstelling van ontwikkelaars kan wekken. En dan zou de verkoper, volgens de rechtbank, een eigen zorgplicht hebben die hij dan mogelijk niet is nagekomen. Maar, zo stelt de rechtbank, het betreft hier ook “een geleidelijk aan in toenemende mate omstreden geraakte handel.” Daarbij wordt verwezen naar een recente brief aan de Tweede Kamer, ingezonden naar aanleiding van het debat over deze grondhandel. Deze brief wordt vrijwel geheel geciteerd in het vonnis. De brief gaat in op deze “dubieuze grondhandel” en legt nog twee maatschappelijk ongewenste gevolgen bloot. 1. Versnipperd eigendom vertraagt doorgaans de onderhandelingen die gemeenten voeren, waardoor gebiedsontwikkeling te traag en te duur wordt. Dat heeft een nadelig effect op woningbouw. 2. Versnipperd eigendom heeft negatieve gevolgen voor de kwaliteit van de kadastrale registratie. Vervolgens toetste de rechtbank de inhoud van de door verkoper verstrekte informatie en de totstandkoming van de transactie aan het voorgaande, maar ook aan artikel 6:193 die consumenten beschermt tegen oneerlijke handelspraktijken. De slotredenering is veelzeggend: “De onderhavige casus valt in de categorie waarin het lot van de argeloze koper overwegend bepaald wordt door de omvang van de zorgplicht die op de verkoper rust. De voorzieningenrechter heeft de indruk dat de opvattingen op dit terrein aan het schuiven zijn. Er is mede om die reden aanleiding om door afwijzing van de vordering ruimte te bieden voor een debat in een bodemprocedure over de vraag of de zorgplicht die verkopers te dien aanzien aan de dag moeten leggen niet nader moet worden ingevuld, voordat de transactie wordt geëffectueerd.” Oftewel, het is beter dat de bodemrechter hier wat meer induikt want de conclusie zou dan zomaar kunnen zijn dat de transacties vernietigd moeten worden omdat de stukken en de gang van zaken oneerlijk zijn geweest. Wilt u meer weten, neem dat contact op met Arjen de Bruijn of met een van de andere leden van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid.