In haar uitspraak van 27 oktober 2015 oordeelde het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch dat de verhuurder zich in de situatie die hier speelde niet kon beroepen op de in de huurovereenkomst opgenomen opzegtermijn. De huurovereenkomst eindigde daardoor (ondanks een te late opzegging) en werd niet met vijf jaar verlengd.
Wat speelde er?
Verhuurder heeft een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte gesloten met de rechtsvoorganger van huurder (Olympia). In de bedrijfsruimte exploiteert Olympia een uitzendbureau. De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“(…)
3.1.
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 juni 2007 en lopende tot en met 31 mei 2017.
(…)
3.3.
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar, met een eenmalige breakmogelijkheid na 5 jaar (1 juni 2012) met een afkoopsom van € 12.500,-- te vermeerderen met BTW (zegge: twaalfduizend vijfhonderd euro). Zie artikel 8.
3.4.
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
(...)
8.
Huurder heeft de éénmalige mogelijkheid om met een vooraankondiging van 12 maanden de huur per 1 juni 2012 tussentijds te beëindigen.
(…).”
De tekst van de huurovereenkomst is opgesteld door de makelaar van verhuurder.
Vanaf december 2010 heeft de makelaar van Olympia contact gehad met de makelaar van verhuurder. Daarbij is uiteindelijk onder meer afgesproken dat de makelaar van verhuurder belast werd met de verhuur van de bedrijfsruimte aan een derde. In de maanden daarna hebben de makelaar van Olympia en de makelaar van verhuurder regelmatig contact met elkaar.
Bij aangetekende brief van 14 juli 2011 geeft (een rechtspersoon gelieerd aan) Olympia aan gebruik te willen maken van de contractueel overeengekomen breakmogelijkheid. Olympia zegt de huurovereenkomst in deze brief op per 1 juni 2012.
De verhuurder stemt niet in met de huuropzegging. De verhuurder stelt zich onder meer (*1) op het standpunt dat Olympia zich niet tijdig heeft beroepen op de breakmogelijkheid, zodat de huurovereenkomst tenminste voortduurt tot en met 31 mei 2017.
Het komt vervolgens tot een gerechtelijke procedure tussen partijen.
Wat bepaalt het Gerechtshof?
Het hof stelt vast dat de overeengekomen contractuele opzegtermijn van twaalf maanden niet in acht is genomen door Olympia. De opzegging had uiterlijk op 1 juni 2011 moeten plaatsvinden.
Het hof oordeelt vervolgens dat het beroep van verhuurder op de overschrijding van de opzegtermijn (met ruim zes weken) in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat uit correspondentie tussen de makelaar van verhuurder en de makelaar van Olympia samenvattend het navolgende blijkt:
- Er werd een vervangende huurder (*2) gezocht die zo mogelijk al vóór 1 juni 2012 in de plaats van Olympia zou kunnen treden. De verhuurder was daarvan op de hoogte.
- De verhuurder stemde ermee in dat Olympia, kort gezegd, haar zaken al uit de bedrijfsruimte zou verwijderen en dat Olympia haar reclame-uitingen al van de bedrijfsruimte zou verwijderen.
- Het moet voor verhuurder in mei 2011 zonder meer duidelijk zijn geweest dat Olympia niet voornemens was om in de bedrijfsruimte onder haar naam nog een uitzendbureau te laten exploiteren en dat Olympia, als er niet eerder dan 1 juni 2012 een vervangende huurder zou worden gevonden, zij de huur in elk geval per 1 juni 2012 wilde laten eindigen.
Bij de hierboven geschetste stand van zaken, moet het beroep van verhuurder op de relatief beperkte overschrijding van de opzegtermijn bij de verzending van de aangetekende opzeggingsbrief naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Het had verhuurder redelijkerwijs duidelijk moeten zijn dat het niet tijdig verzenden van de opzeggingsbrief door Olympia op een kennelijke vergissing of kennelijke onachtzaamheid berustte. Verhuurder heeft bij deze stand van zaken aan het gedurende zes weken uitblijven van de opzegging geenszins het vertrouwen mogen ontlenen dat de huur niet per 1 juni 2012 zou eindigen. Als daarover bij verhuurder al enige geringe twijfel had kunnen bestaan, had zij aan Olympia duidelijkheid kunnen vragen, aldus het hof.
Klik hier voor de uitspraak.
Commentaar
De huurder komt hier goed weg.
Wanneer een huurder de contractuele of wettelijke opzegtermijn niet in acht heeft genomen, mag de verhuurder zich in beginsel op die termijnoverschrijding beroepen, ook al is zij door die overschrijding op zichzelf niet benadeeld (HR 21 maart 1975, NJ 1976/464).
Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een beroep van de verhuurder op het niet in acht nemen van de opzegtermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (HR 29 april 1983, NJ 1983/627). Dat mag niet te snel worden aangenomen.
Het hof oordeelde dat er zich hier bijzondere omstandigheden voordeden. Had het hof anders beslist, dan zou de huurovereenkomst nog vijf jaar voortduren. Voor iedere huurder is het daarom raadzaam om de uiterlijke opzegtermijn goed te agenderen en tijdig tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan conform de daarvoor geldende contractuele en/of wettelijke bepalingen.
Tot slot
Heeft u vragen of opmerkingen? Bel of mail dan vrijblijvend met ondergetekende of met één van de andere advocaten van de sectie huurrecht.
(*1) De verhuurder stelt zich ook op het standpunt dat niet de juiste rechtspersoon heeft opgezegd en dat er daarom geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging. Dit standpunt wordt door het hof verworpen en blijft hier verder onbesproken.
(*2) En niet een onderhuurder van Olympia zoals de verhuurder betoogde.
