Contractuele boetes in overeenkomsten met consumenten worden als gevolg van een Europese richtlijn streng getoetst. Dit geldt ook wanneer de consument huurder is. De (bedrijfsmatige) verhuurder loopt het risico dat de gehele boete buiten toepassing wordt verklaard. De Hoge Raad heeft hier op 26 februari 2016 weer over geoordeeld.
De richtlijn oneerlijke bedingen in consumententransacties: van belang voor woonruimte
In een eerder blog berichtte ik u al over een contractuele boete op illegale onderhuur van woonruimte. Op grond van de richtlijn oneerlijke bedingen in consumententransacties (93/13/EEG) moet een dergelijke boete geheel buiten toepassing blijven indien deze – kort gezegd – onredelijk hoog is. Voor de inwerkingtreding van de Europese richtlijn werd een ‘onredelijke boete’ door de Nederlandse rechter gematigd. Op basis van deze Europese richtlijn moet de rechter een onredelijke boete dus geheel buiten toepassing laten. Als (bedrijfsmatige) verhuurder is het dan ook zaak om niet te hoge boetes in een huurovereenkomst woonruimte op te nemen.
De uitspraak van de Hoge Raad van 26 februari 2016
In deze zaak speelde een in de huurovereenkomst woonruimte opgenomen boete op het handelen van de huurder in strijd met de huurovereenkomst ter hoogte van € 125,00 per dag. De huurder had in de in Eindhoven gelegen woning drie kamers onderverhuurd. Dit, zonder toestemming van de verhuurder (woningcorporatie Trudo). De huurder ontving daardoor drie maal € 500,00 per maand. De verhuurder vorderde de afdracht van de ontvangen onderhuur (€ 55.000,00) en de betaling van de boete, gematigd tot € 10.000,00. De kantonrechter veroordeelde de huurder tot betaling van € 30.000,00 aan ontvangen onderhuur en € 10.000,00 aan boete. De kantonrechter overwoog (ambtshalve, de huurder had hier niets over aangevoerd) dat de Europese richtlijn niet van toepassing was.
De huurder ging in hoger beroep. Daarbij ageerde hij ook tegen de boete. De (advocaat van) de huurder deed echter, merkwaardig genoeg, daarbij geen beroep op de Europese richtlijn maar deed alleen een beroep op matiging. Het gerechtshof zag geen grond voor een verdere matiging (de verhuurder had de boete al van € 80.000,00 tot € 10.000,00 gematigd).
Bij de Hoge Raad stond vervolgens centraal of het gerechtshof de Europese richtlijn ambtshalve had moeten toepassen. Daarbij stelt de Hoge Raad voorop dat de richtlijn ook op een huurovereenkomst tussen een bedrijfsmatige partij en een particulier van toepassing is (Hoge Raad 30 mei 2013, NJ 2013/487). De huurder is in die relatie een consument. In een eerdere uitspraak (Hoge Raad 13 september 2013, NJ 2014/274) had de Hoge Raad al geoordeeld dat de rechter de richtlijn in principe ambtshalve moet toepassen. In deze uitspraak van 26 februari 2016 maakt de Hoge Raad een subtiel onderscheid tussen ‘de grenzen van de rechtsstrijd’ en ‘het door de grieven ontsloten gebied’.
De Hoge Raad oordeelde echter dat de vraag of de boete een ‘oneerlijk beding’ is weliswaar buiten de grieven viel maar wel viel binnen ‘de grenzen van de rechtsstrijd’. Het gerechtshof had daardoor de richtlijn ambtshalve moeten toepassen. De uitspraak van het gerechtshof werd op die grond vernietigd. Een ander gerechtshof dient nu te beoordelen of deze boete een ‘oneerlijk beding’ is in de zin van de richtlijn.
Voor (bedrijfsmatige) verhuurders is deze gang van zaken reden te meer om nog eens kritisch te kijken naar de in huurovereenkomsten met ‘consumenten’ opgenomen boetes. Zijn deze aan de hoge kant, dan loopt de verhuurder het risico dat de gehele boete buiten beschouwing blijft.
U kunt de uitspraak hier downloaden.
Tot slot
Heeft u vragen of opmerkingen over dit onderwerp, neemt u dan contact op met ondergetekende of met één van andere specialisten van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid van BANNING.