De verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Echter, bij de verhuur van commerciële ruimten kunnen de huurder en verhuurder in sommige gevallen voor een btw-belaste verhuur kiezen. De huurder betaalt in dat geval btw over de huurprijs. Eén van de belangrijke voorwaarden daarvoor is dat de huurder de bedrijfsruimte voor 90% (en in sommige sectoren 70%) voor activiteiten gebruikt waarvoor btw-aftrek mogelijk is. Een voordeel van een met btw-belaste verhuur is dat de verhuurder in dat geval de btw op gemaakte kosten voor het verhuurde (bijvoorbeeld kosten voor onderhoud en renovatie) in aftrek kan brengen. Andersom kan óók de huurder de btw die zij over de huurprijs betaalt (“gewoon”) terugvragen.
Naast de huurprijs brengt de verhuurder doorgaans ook servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen in rekening. Dit zijn de kosten – naast de kale huur voor het gebruik van het gehuurde – voor de leveringen en diensten die de verhuurder zal (laten) verzorgen. Denk (i) bij servicekosten aan beveiliging, schoonmaak en reparaties en (ii) bij nutsvoorzieningen aan gas, water, elektra, warmte en koude.
Voor het antwoord op de vraag of over deze kosten al dan niet btw moet worden berekend, moet worden beoordeeld of het als een afzonderlijke prestatie (dan wél btw-belast) of bijkomende prestatie (dan moet het btw-regime van de huur worden gevolgd) dient te worden aangemerkt. Bij de verhuur van bedrijfsruimten was lange tijd het beleid dat deze diensten en leveringen als afzonderlijke prestatie moesten worden beschouwd waardoor zij doorgaans mét btw werden belast. Ook als er voor een niet met btw-belaste huur was geopteerd. De verhuurder kon in dat geval de btw over de gemaakte kosten voor de leveringen en diensten terugvragen.
Met de inwerkingtreding van het nieuwe vastgoedbesluit is een en ander genuanceerder komen te liggen. Hoewel er aldus gedurende 2024 nog een overgangsregeling geldt, dient vanaf 2025 (ook bij de verhuur van commercieel vastgoed) steeds per prestatie te worden getoetst of deze als afzonderlijke of bijkomende prestatie kwalificeert.
- Er is sprake van een afzonderlijke prestatie als de huurder de leveranciers of dienstverrichters zelf kan kiezen en/of zelf kan beslissen in welke mate hij de goederen of diensten afneemt. Bij nutsvoorziening (zoals gas, water, elektra, koude en warmte) zal daarvan sprake zijn als de huurder zijn verbruik vrij kan bepalen. Een belangrijke aanwijzing daarvoor is dat een individuele meter is geïnstalleerd en dat de facturatie plaatsvindt aan de hand van het werkelijke verbruik. Bij servicekosten (zoals schoonmaak) zal daarvan sprake zijn als elke huurder afzonderlijk of de huurders gezamenlijk de dienstverrichter kunnen kiezen en deze dienst op de factuur als afzonderlijke post is vermeld.
- Er is sprake van een bijkomende prestatie als deze met de hoofdprestatie (de verhuur) één prestatie vormt. De huurder heeft in dat geval geen keuze om het bij een ander af te nemen. Anders gezegd: er is sprake van een bijkomende prestatie als het voor de huurder geen doel op zich vormt, maar een middel is om de hoofdprestatie optimaal te kunnen gebruiken of zo aantrekkelijk mogelijk te maken.
Zoals gezegd, bijkomende prestaties volgen voor de btw het regime van de verhuur. Het gevolg van het nieuwe vastgoedbesluit is dat verhuurders – wanneer er niet voor een met btw-belaste verhuur is geopteerd – de btw over de servicekosten en nutsvoorzieningen niet meer in aftrek kunnen brengen én deze ook niet meer in rekening bij de huurder kunnen brengen als ze als een bijkomende prestatie worden gekwalificeerd. Het is daarom raadzaam om bij nieuwe huurovereenkomsten waarbij er niet voor een met btw-belaste verhuur wordt geopteerd, (mede ter zake van die bijkomende kosten) in een btw compensatie te voorzien.
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of heeft u andere vragen, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Mariam Evadgian of met één van de andere leden van de sectie Vastgoed- Bouw & Omgeving.