De rechtbank Amsterdam heeft in een recente uitspraak geoordeeld dat een makelaar wegens niet-nakoming van zijn zorgplicht bij de bemiddeling van de verhuur van een woning ruim € 25.000,00 schade moet vergoeden aan de opdrachtgever. Eerder dit jaar oordeelde het hof ’s-Hertogenbosch al dat een makelaar om dezelfde reden ruim
€ 12.000,00 aan schadevergoeding moest betalen aan de opdrachtgever.
Wat houdt de zorgplicht van verhuurmakelaars in?
Indien een partij een verhuurmakelaar inschakelt om een woning te verhuren, is de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de makelaar te kwalificeren als een overeenkomst van opdracht als bedoeld in artikel 7:400 BW. Ingevolge artikel 7:401 BW moet een verhuurmakelaar bij de uitvoering van zijn opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Dat betekent dat deze bij de uitvoering van de opdracht de zorgvuldigheid moet betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen. Het behoort hierdoor tot de zorgplicht van een verhuurmakelaar dat hij voorafgaand aan de totstandkoming van de te sluiten huurovereenkomst gedegen onderzoek doet naar de (potentiële) huurder door een adequate controle te verrichten naar zijn identiteits- en financiële gegevens. Daarbij hoeft niet meteen gedacht te worden aan risicoanalyses van de potentiële huurder, maar inzicht in de identiteit, werkzaamheden, inkomsten, achtergrond (en beweegredenen) van de aspirant huurder moet een verhuurmakelaar zich wel verschaffen.
Uitspraken rechtbank Amsterdam 27 mei 2024 en
hof ’s-Hertogenbosch 23 april 2024
Uit de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van dit jaar blijkt dat – in lijn met eerdere rechtspraak – de zorgplicht van de verhuurmakelaar zelfs zo ver reikt dat hij rekening dient te houden met de mogelijkheid dat het gehuurde wordt misbruikt voor de vestiging van een hennepkwekerij. Zo dient de makelaar zijn opdrachtgever over de mogelijke risico’s te informeren omdat het bij verhuurmakelaars bekend hoort te zijn dat het gebruik van het verhuurde als hennepkwekerij veelal leidt tot veiligheidsrisico’s in verband met de (vaak illegaal afgetapte) elektriciteit en aanzienlijke bouwkundige schade aan het gehuurde. De verhuurmakelaar moet al het redelijke doen om de risico’s voor de opdrachtgever te beperken. In deze uitspraak had de verhuurmakelaar niets gedaan om te controleren of de potentiële huurder betrouwbaar zou zijn; zowel de werkzaamheden als de inkomsten van de potentiële huurder waren niet geverifieerd. Hiermee was sprake van een causaal verband tussen de zorgplichtschending van de verhuurmakelaar en de schade die daarvan het gevolg was. De verhuurmakelaar moest derhalve de gemiste huurinkomsten en schades aan de woning en het meubilair vergoeden.
De verhuurmakelaar uit de tweede uitspraak had tevens nagelaten om een gedegen controle ten aanzien van de huurders te verrichten alvorens de huurovereenkomst aan te gaan. De makelaar handelde daarmee niet zoals hij als een redelijk bekwaam en redelijk handelend verhuurmakelaar zou moeten handelen. Als de verhuurmakelaar deze controles wel had verricht, was duidelijk geworden dat een van de twee potentiële huurders onder beschermingsbewind stond. De opdrachtgever zou in dat geval niet hebben ingestemd met de verhuur van de woning aan deze huurders, aangezien er teveel onzekerheid was over de betaalbaarheid van de huur, gelet op het beschermingsbewind van de ene huurder en het gebrek aan inzicht in de financiële situatie van de andere huurder. Bovendien ging het om de verhuur van een woning in de vrije sector voor een kale huurprijs van € 1.250,00 per maand. Verder voldeed de huurovereenkomst – in strijd met de tussen partijen gemaakte afspraken – niet aan de eisen van de Leegstandwet, zodat geen sprake was van tijdelijke verhuur aan de huurders en de huurders daardoor huurbescherming genoten. Door de huurders niet (voldoende) te screenen was er sprake van een causaal verband tussen de zorgplichtschending van de makelaar en de schade die daarvan het gevolg was. De verhuurmakelaar moest hierdoor de huurachterstand betalen en ook de advocaatkosten die waren gemaakt om de huurders uit de woning te krijgen.
Conclusie en advies
De overwegingen in deze uitspraken van het afgelopen jaar ten aanzien van de zorgplicht van de verhuurmakelaar zijn in zoverre niet verassend of nieuw, maar bevestigen dat verhuurmakelaars de reikwijdte van deze zorgplicht soms (nog steeds) onderschatten. Bovendien benadrukken ze de grote verantwoordelijkheid van verhuurmakelaars bij het verrichten van onderzoek naar potentiële huurders en leggen ze bloot hoe bepalend deze zorgplicht is om financiële risico’s voor opdrachtgevers te beperken. Het advies aan verhuurmakelaars is om de inhoud van de verhuuropdracht, alsmede de potentiële risico’s ervan en de uitgebreide screening van potentiële huurders schriftelijk overeen te komen met en toe te lichten aan hun opdrachtgever. Op deze manier wordt de kans verkleind dat de zorgplicht wordt geschonden en kunnen hoge schadevergoedingen worden voorkomen.
