Wanneer mag een huurder zijn exploitatie staken?

Blogs Vastgoed, Bouw & Omgeving Arjen de Bruijn
Een huurovereenkomst voor commercieel vastgoed, denk bijvoorbeeld aan winkels, horeca, hotels, maar ook kantoren, bevat vrijwel altijd een exploitatieverplichting voor de huurder. Anders gezegd, de huurder móet exploiteren en de “winkel” móet dus verplicht open zijn voor het publiek. Het belang van de verhuurder is bijvoorbeeld dat daarmee mogelijke verloedering van het betreffende pand wordt voorkomen. Het belang van de huurder ligt voor de hand: hij wil graag exploiteren, want anders verkoopt hij niets (verkoop via internet even daargelaten) of maakt geen omzet. De belangen lopen parallel. Het kan echter ook anders lopen, namelijk dat er na huuringangsdatum dingen gebeuren die maken dat de huurder wil sluiten. De vraag die dan opkomt, en die wij geregeld in onze praktijk tegenkomen, is of de huurder altijd gehouden is om door te exploiteren of dat er redenen kunnen zijn die maken dat hij dat niet meer hoeft. Uitgangspunt is uiteraard dat gemaakte afspraken nagekomen moeten worden. Echter, onder bepaalde omstandigheden kan de huurder hiervan inderdaad ontheven worden. De meest bekende omstandigheid – vaste rechtspraak zelfs - betreft het structureel maken van verlies. Kort gezegd: een huurder hoeft niet te blijven exploiteren als hij blijvend verlies maakt. In sommige gevallen óók als hij zelf schuldig is aan die verliezen. Uiteraard vindt er een belangenafweging plaats. Door te sluiten zal het verlies minder worden en dit belang wordt in de rechtspraak geregeld zwaarder geacht dan het belang van de verhuurder. Minder bekend is dat ook andere belangen zodanig zwaar kunnen wegen dat de huurder niet langer hoeft te exploiteren. Een mooi voorbeeld daarvan is de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 10 november 2023. De verhuurder, “ de kerkrechtelijke rechtspersoon De Nederlandse Provincie van de Congregatie van de Heilige Geest” (niet heel relevant voor deze blog, maar een prachtige naam) verhuurt aan de Stichting Nationaal Museum van Wereldculturen het zogenoemde Afrika Museum. Een andere partij die zich in de procedure geschaard heeft aan de zijde van verhuurder, De Stichting Afrika collecties, heeft om niet in bruikleen gegeven alle zaken die in dat museum worden tentoongesteld. De huurovereenkomst en de bruikleenovereenkomst lopen tot 31 december 2024 en gedurende die looptijd is huurder gehouden het museum te exploiteren, overigens uit hoofde van beide overeenkomsten. In 2021 zijn de overeenkomsten door verhuurder en bruikleengever (verhuurder c.s.) opgezegd tegen 31 december 2024. Ruim 2 jaar later, in 2023, bericht huurder dat bij het sluiten van een museum veel meer komt kijken dan “ bij enkel een huurbeëindiging”. Huurder meldt dat hij heeft besloten de uitfasering van het museum met ingang van 27 november 2023 in gang te zetten, dus 1 jaar en 1 maand vóór het einde van de overeenkomsten. Dat betekent dat op die datum het museum zal sluiten voor het publiek, een sociaal plan voor het personeel in werking zal treden en de tijdige ontruiming zal worden voorbereid. In de procedure (een voorlopige voorziening ex art. 223 RV binnen een bodemprocedure) vorderen verhuurder c.s. (op verbeurte van dwangsommen) dat huurder moet blijven exploiteren tot 3 maanden vóór het einde van de overeenkomsten. Daarmee komen verhuurder c.s. overigens al deels tegemoet aan het punt van de huurder dat van hem niet verlangd kan worden te exploiteren tot het einde van de overeenkomsten. De rechter stelt huurder in het gelijk na een afweging van alle belangen. De belangen van verhuurder c.s. zijn dat zij willen voorkomen dat collectieonderdelen worden afgevoerd of verspreid (volgens de rechter is dat niet aangetoond, dus dit belang vervalt), voorkomen van (verdere) achteruitgang van het gehuurde (in de hoofdzaak vorderde verhuurder c.s. nakoming van de onderhoudsplicht), voorkomen van verloedering, schade en kraak. De belangen van huurder laten zich als volgt kort omschrijven: door de opzegging is het moraal bij de medewerkers gezakt, er is sprake van onzekerheid en als gevolg daarvan is een vervelende werksituatie ontstaan. Daar moet een einde aan komen. Logisch moment is het aflopen van de laatste tentoonstelling op 26 november 2023, bovendien gaat het sociaal plan op 1 december 2023 in. De huurder wil haar medewerkers graag de gelegenheid geven tijdig een nieuwe baan te vinden en zo van werk naar werk te gaan. Daarom is een ruime termijn nodig van ongeveer een jaar. Doordat veel medewerkers met gebruikmaking van het plan zullen afvloeien, bestaat er een groot risico dat het museum bij gebrek aan personeel niet open kan worden gehouden. Bovendien wordt het museum sowieso nog maar heel weinig bezocht. De bezoekersaantallen zijn, zeker na de coronapandemie, sterk teruggelopen. Na 1 december 2023 kan niet meer de energie en inspiratie van huurder en diens medewerkers gevergd worden om opnieuw een tijdelijke tentoonstelling te organiseren. De huurder heeft aangevoerd dat de beveiliging van het gehuurde en het onderhoud tot en met het einde van de huurovereenkomst voldoende gewaarborgd blijven. Voor zover er geen eigen personeel meer is om daarvoor zorg te dragen, zal personeel worden ingehuurd. Mede omdat de meeste bezwaren van verhuurder zijn weggenomen, prevaleren de belangen van de huurder. Dit voelt als een rechtvaardige beslissing na een zorgvuldige afweging van belangen. Belangrijk is om te beseffen dat elk belang, dat in elke zaak weer anders is en ander gewicht toekomt, zal worden meegewogen. De heersende opinie dat alleen verliezen kunnen leiden tot het opheffen van de exploitatieverplichting is dus niet juist, het ligt veel genuanceerder.   Hulp nodig in uw casus (als verhuurder of als huurder)? Neem vrijblijvend contact op met Arjen de Bruijn of een van de leden van onze sectie Vastgoed, Bouw & Overheid.