Vergoeding kosten bij afbreken onderhandelingen?

24 juni 2024

Blogs Corporate/M&A Marc Janssen

Inleiding

De Hoge Raad heeft op 14 juni 2024 een oordeel gegeven in een zaak die gaat over de verkoop door verweerders in 2016 van twee percelen aan projectontwikkelaars. De gemeente heeft in 2017 een voorkeursrecht op de percelen gevestigd. De percelen konden daardoor niet onmiddellijk aan de projectontwikkelaars worden geleverd. Aanvankelijk was als uiterste leveringsdatum 24 december 2017 overeengekomen. Vervolgens hebben partijen een verlengingsovereenkomst gesloten tot uiterlijk 1 juli 2019. Partijen hebben daarna onderhandeld over een verdere verlenging, maar hebben daarover geen overeenstemming bereikt. De percelen zijn in 2020 door verweerders verkocht aan een derde. De projectontwikkelaars hebben onder meer schadevergoeding gevorderd. Het hof heeft de vordering afgewezen. In cassatie wordt erover geklaagd dat het hof de schadevergoedingsvordering over vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’ niet toewijsbaar heeft geacht. De Hoge Raad heeft zich in de jaren tachtig gebogen over de juridische status van onderhandelingen. De Hoge Raad formuleerde toen de zogenaamde ‘driefasenleer’: in de eerste fase staat het partijen volledig vrij om de onderhandelingen af te breken, in de tweede fase is afbreken geoorloofd, maar dienen de door de wederpartij gemaakte kosten (het negatief contractsbelang) te worden vergoed en in de derde fase is afbreken niet meer geoorloofd, waardoor naast de kosten ook de schaden en eventueel zelfs de gederfde winst (het positief contractsbelang) moeten worden vergoed. Het is de vraag of gelet op latere rechtspraak van de Hoge Raad deze ‘driefasenleer’ nog van toepassing is.

De Hoge Raad op 14 juni 2024

De Hoge Raad overweegt dat ook als het afbreken van onderhandelingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zich omstandigheden kunnen voordoen op grond waarvan de partij die de onderhandelingen afbreekt, verplicht is (een deel van) de kosten die de wederpartij heeft gemaakt te vergoeden. Dat kan volgens de Hoge Raad het geval zijn, als de partij die de onderhandelingen afbreekt ongerechtvaardigd is verrijkt door werkzaamheden die de wederpartij heeft verricht. Het antwoord op de vragen of een eventuele verrijking van verweerders ten koste van de projectontwikkelaars ongerechtvaardigd is en, zo ja, in hoeverre het redelijk is om hen te verplichten de schade van de projectontwikkelaars te vergoeden, is naar het oordeel van de Hoge Raad mede afhankelijk van de inhoud van de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst. De projectontwikkelaars hebben in hoger beroep onder meer aangevoerd, dat verweerders door het afbreken van de onderhandelingen ongerechtvaardigd zijn verrijkt, omdat het aan de inspanningen van de projectontwikkelaars is te danken dat de gemeente op de percelen de bestemmingen wonen en supermarkt heeft gevestigd en verweerders als gevolg daarvan de percelen voor een aanzienlijk hoger bedrag aan een derde hebben kunnen verkopen. Het hof heeft deze redenering naar het oordeel van de Hoge Raad niet kenbaar betrokken bij zijn beoordeling van de schadevordering van de projectontwikkelaars. Het hof heeft zich beperkt tot (ontkennende) beantwoording van de vraag of het afbreken van de onderhandelingen door verweerders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het cassatieberoep van de projectontwikkelaars slaagt dus.

Praktijktip

Bij sommige (internationale) onderhandelingen wordt gebruik gemaakt van een intentieverklaring. Deze wordt ook wel genoemd: ‘letter of intent’ of ‘memorandum of understanding’. De contractsvrijheid brengt mee dat het partijen vrijstaat daarover afspraken te maken. Met name bij verwachte langdurige en ingewikkelde onderhandelingen is het vastleggen van precontractuele afspraken verstandig. Deze overeenkomsten bevatten de grenzen waarbinnen partijen verplicht zijn om met elkaar te onderhandelen, wanneer tussen partijen een (romp)overeenkomst bestaat, de voorbehouden op grond waarvan een partij onderhandelingen mag afbreken, het recht dat op de precontractuele fase van toepassing is en de rechter die bevoegd is ten aanzien van geschillen in de precontractuele fase. Ook gelet op de hiervoor besproken uitspraak van de Hoge Raad d.d. 14 juni jl. is het zinvol om een intentieverklaring te maken en daarin ook bepalingen over het al dan niet verschuldigd zijn van een (bepaalde) kosten en/of schadevergoeding op te nemen. In de praktijk wordt gesproken van een ‘break-up fee’ of ‘termination fee’. In dat geval wordt er een bepaalde vergoeding vastgelegd voor het geval de onderhandelingen niet leiden tot een (definitieve) overeenkomst. Afhankelijk van het overeengekomen bedrag, verzekert een dergelijke bepaling dat in ieder geval de in het kader van de onderhandeling gemaakte kosten worden vergoed en wellicht het voornaamste voordeel, heeft het een afschrikkende werking ten aanzien van het afbreken van de onderhandelingen. In plaats van het vastleggen van een bepaalde vergoeding, kan ook een beding in de intentieverklaring worden opgenomen, inhoudende dat een partij bij het afbreken van onderhandelingen – juist niet – gehouden is tot vergoeding van (bepaalde) kosten en/of (bepaalde) schadevergoeding. Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of heeft u andere ondernemingsrechtelijke vragen? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Marc Janssen of met één van de andere leden van de sectie ondernemingsrecht.